Bei den Schweizer Volkswirten scheint es eine ausgemachte Sache zu sein, dass die Bestandsmieten bald vor einer Senkung stehen werden. Zwar kommt es beim Referenzzinssatz nun noch nicht zu einer Senkung, doch aufgeschoben ist nicht aufgehoben.

Es war eine knappe Sache bei der Berechnung des Referenzzinssatzes. Mit einem Durchschnittswert von 1,63 Prozent blieb der für die Mietverträge bestimmende Satz buchhalterisch gerundet weiter auf der Stufe von 1,75 Prozent.

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) berechnet den hypothekarischen Referenzzinssatz vierteljährlich auf Grundlage der inländischen Hypothekarforderungen der Schweizer Banken. Im Vorquartal lag der Durchschnitt noch bei 1,67 Prozent.

Doch mit Blick auf das Zinsumfeld und die erwarten weiteren Zinssenkungen der SNB dürfte bei der nächsten Berechnung (Veröffentlichung 3. März 2025) die Grenze von 1,625 Prozent unterschritten werden und der Referenzzinssatz damit auf 1,5 Prozent sinken.

SNB im Senkungsmodus

Einig ist man sich, dass es am 12. Dezember eine Zinssenkung der SNB geben wird. Nur ob sie mit 25 Basispunkten klein, oder mit 50 Basispunkten gross ausfallen wird, ist noch nicht sicher.

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat ihren Leitzins seit März bisher drei Mal in Folge um jeweils 0.25 Prozentpunkte (25 Basispunkte) auf aktuell 1,0 Prozent gesenkt. An seiner letzten Geldpolitischen Lagebeurteilung als Präsident des SNB-Direktoriums hatte Thomas Jordan ein für ihn ungewöhnlich klares weiteres Senkungs-Szenario entworfen. Und auch sein Nachfolger Martin Schlegel hatte zuletzt mehrfach ungewöhnlich deutlich auf mögliche oder sogar wahrscheinliche weitere Zinssenkungen auf ein expansives Zinsniveau hingedeutet.

Inflation schwächt sich weiter ab

Verstärkt wird diese Ansicht zudem durch die jüngsten Makrodaten und die Währungsentwicklung. Die Inflation schwächt sich weiter ab, ebenso wie die Konjunkturerwartungen. Im Oktober war die Jahresteuerung erneut stärker als erwartet auf 0,6 Prozent gesunken.

Ein starker Franken, der in Zeiten hoher Inflation die Preise der importierten Güter gedrückt hat, ist in der gegenwärtigen Lage eher schädlich als nützlich.

Mietzinssenkung um 2,9 Prozent

Eine erneute Senkung des Leitzinses auf 0,75 Prozent und der sowieso schon starke Zinsdruck bei den schweizerischen Anleihen würden auch die Hypothekarsätze nach unten drücken, heisst es bei der Migros Bank. «Das BWO wird den hypothekarischen Referenzzinssatz aller Wahrscheinlichkeit nach zum nächstmöglichen Termin vom März 2025 nach unten adjustieren müssen», sagt Volkswirt Santosh Brivio. «Aufgeschoben ist nicht aufgehoben.»

Mit einer Senkung würde sich bei allen Mietverträgen, die auf dem aktuellen Satz basieren, ein genereller Anspruch auf eine Mietzinssenkung um 2,9 Prozent ergeben. Davon kann jedoch 40 Prozent der allgemeinen Teuerung seit der letzten Anpassung angezogen werden. Dadurch, und aufgrund der Tatsache, dass immer nur ein Teils der Verträge betroffen sind, dürfte der Einfluss auf das Schweizer Mietniveau und auch die Inflation insgesamt gering bleiben.