Immobilien-Nachfrage der Pensionskassen zieht an
Bewegung bei den Zinsen, volatile Märkte, stagnierende Projekte – die Herausforderungen im Schweizer Immobilienmarkt sind gewachsen. Christoph Jockers, CIO des Akara Fonds, erklärt, wie man in diesem Umfeld trotzdem stabile Renditen erzielt: mit konsequenter Portfoliosteuerung, langfristiger Perspektive und einem feinen Gespür für die Zwischentöne des Markts. Ein Gespräch über Qualität statt Quantität – und warum kluge Zurückhaltung manchmal der bessere Wachstumspfad ist.
Wir treffen Christoph Jockers hoch über den Dächern von Zürich. In der obersten Etage des Prime Towers, wo Swiss Prime Site Solutions (SPSS) eines ihrer drei Büros in der Schweiz hat, öffnet sich ein raumöffnender Blick auf die Stadt und – in der Ferne – auf den Zürichsee.
Bestens gelaunt blickt unser Gesprächspartner über das Panorama. Er hat massgeblich beim strategischen Aufbau von SPSS in den vergangenen Jahren mitgearbeitet– und steht seit Anfang 2025 als Chief Investment Officer an der Spitze des Akara Swiss Diversity Property Fund PK (Akara Fonds), einem bald 3 Milliarden Franken schweren Immobilienfonds für Pensionskassen und Vorsorgeeinrichtungen, den die Swiss Prime Site (SPS) im Jahr 2022 gekauft und in ihren Asset-Management-Arm Swiss Prime Site Solutions (SPSS) integriert hat.
Herr Jockers, Sie haben Ihre ganze Karriere in der Immobilienbranche verbracht. Was fasziniert Sie an diesem Feld?
Ich war schon als Kind begeistert von Architektur und vom gebauten Raum. Ein Schlüsselmoment war dann mein Studium in Rotterdam. Die Stadt wurde im Zweiten Weltkrieg fast vollständig zerstört und dann sehr pragmatisch wiederaufgebaut. Durch das Zusammenspiel von Investoren, Bevölkerung und Behörden hat sie sich jedoch mittlerweile zu einem innovativen, nachhaltigen Stadtraum entwickelt. Das hat mir gezeigt, was Eigentümer bewirken können. In diesem Prozess mitwirken und Anleger dabei ein sicheres Investment zu dürfen, treibt mich täglich an.
Immobilien gelten in der Schweiz seit drei Jahrzehnten als sichere Anlage. Wird das immer so bleiben?
«Für immer» ist ein grosser Begriff... Aber wir haben in der Schweiz strukturelle Faktoren, die den Immobilienmarkt sehr robust machen: anhaltendes Bevölkerungswachstum, politische Stabilität, attraktiver Wirtschaftsstandort. Das sorgt für eine konstante Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen. Gleichzeitig ist auch die Immobilienbranche in der Schweiz konjunkturellen Zyklen unterworfen.
«Das sind keine anonymen Beträge, sondern das Kapital von Menschen, die Jahrzehnte lang gearbeitet haben.»
Die letzten Jahre haben der Branche einiges abverlangt – vor allem wegen der Zinswende. Wir konnten dank unserem qualitativ starken Portfolio und professionellen Strukturen gestärkt daraus hervorgehen. Dabei haben wir bestimmt von der Zugehörigkeit zur SPS profitiert.
Andere Länder können riesige Immobilien-Projekte auf der grünen Wiese hochziehen. Die Schweiz wirkt da wie zubetoniert.
Das ist tatsächlich ein entscheidender Unterschied. Kürzlich war ich in Wien. Östlich der Stadt kann man problemlos ein Quartier für 25’000 Menschen bauen – mit U-Bahn-Anschluss in zehn Minuten ins Zentrum. In der Schweiz sind solche Flächen schlicht nicht vorhanden und wir sind angehalten, verantwortungsvoll und weitsichtig damit umzugehen.
Die Schweiz könnte ja einfach mehr in die Höhe bauen.
Das sagen viele – und es ist sicherlich Teil der Lösung. Aber in der Realität stossen grössere Projekte schnell auf Widerstand. Denken Sie an das Stadionprojekt in Zürich: Grundsätzlich befürwortet, aber immer wieder blockiert – sei es wegen politischen Widerständen oder individuellen Bedürfnissen. In der Schweiz ist eben vieles ein Kompromiss. Das macht die Umsetzung manchmal anspruchsvoller und aufgrund Einsprachen oft fast unmöglich. Aber wenn eine Lösung gefunden werden kann, ist diese meist langfristig auch nachhaltiger.
Der Akara-Fonds zählt heute 158 Liegenschaften. Wie hat sich das Portfolio seit der Integration in SPSS im Jahr 2022 verändert?
Interessanterweise ist die Anzahl der Liegenschaften nahezu gleich geblieben. Aber was wir verändert haben, ist die Struktur dahinter. Wir haben das Portfolio analysiert und dann gezielt an der Qualität, Effizienz und Resilienz gearbeitet. Kleinere Objekte mit geringem Entwicklungspotenzial haben wir verkauft, grössere mit besseren Renditeaussichten hinzugekauft. So konnten wir die durchschnittliche Objektgrösse deutlich steigern – aktuell bewegen wir uns bei knapp 20 Millionen Franken pro Liegenschaft.
Eigene Entwicklungsprojekte: Neubau von Akara in Uitikon-Waldegg. (Bild: zVg)
Sie haben also einen privaten Nischenplayer mit vielen kleineren Objekten in ein institutionelles Vehikel mit Grösse und Struktur überführt.
Genau. Der Fonds war ursprünglich zwischen den Welten positioniert – beim Ankaufsprofil zwischen privaten und institutionellen Investoren. Viele der ersten Objekte waren Wohnliegenschaften im Bereich fünf bis zehn Millionen Franken. Die machen aus heutiger Sicht operativ wenig Sinn.
«Die Pensionskassenbeiträge, die Unternehmen monatlich für ihre Mitarbeitenden einzahlen, fliessen oft in Immobilien – schätzungsweise 4 bis 6 Milliarden Franken pro Jahr.»
Wir haben diese Häuser zu guten Preisen verkauft – vor allem an Family Offices, die in den letzten zwei Jahren aktiver waren als institutionelle Investoren. Dieses «Capital Upcycling» hat uns Spielraum für neue Akquisitionen und unsere Entwicklungspipeline gegeben.
Wo liegt bei diesen Akquisitionen der Fokus?
Wir kaufen gezielt über unser Netzwerk – idealerweise Off-Market. Dabei setzen wir auf Qualität, Ertragskraft und Entwicklungspotenziale. In Plan-les-Ouates bei Genf haben wir zum Beispiel ein Areal mit zwei Projekten direkt von einem Family Office übernommen – darunter ein Neubau mit 93 Wohnungen und eine Tertianum-Immobilie mit langfristigem Mietvertrag. Solche Opportunitäten suchen wir.
Insgesamt haben Sie also nicht die Anzahl der Objekte erhöht – aber die Assets under Management deutlich gesteigert.
Als SPSS den Fonds übernommen hat, lag das Volumen bei rund 2,2 Milliarden Franken. Inzwischen kratzen wir an der 3-Milliarden-Grenze. Es war uns wichtig, diese Entwicklung mit Augenmass voranzutreiben – nicht einfach mehr, sondern besser.
Sie waren schon bei Swiss Prime Site, als die Übernahme von Akara vorbereitet wurde. Was war der Auslöser?
Unser Group CEO René Zahnd hat relativ bald nach seinem Amtsantritt im Jahr 2016 eine klare Strategie definiert: Swiss Prime Site soll sich fokussieren – weg von immobiliennahen Beteiligungen wie Tertianum und Wincasa hin zu unserem eigentlichen Kerngeschäft. Gleichzeitig wollte unser CEO Anastasius Tschopp die Swiss Prime Site Solutions gezielt ausbauen. Und als wir uns im Rahmen dieses strategischen Prozesses den Markt anschauten, wurde klar: Akara passt in einem ersten Schritt sehr gut zu uns.
Was genau hat Akara so attraktiv gemacht?
Akara war sehr unternehmerisch geprägt – dynamisch, pragmatisch, schnell in der Umsetzung. Das Team hat enorm viel geleistet, insbesondere im Bereich Entwicklung bei Wohnimmobilien – ein Aspekt, den wir bei SPSS noch ausbauen wollten. Gleichzeitig war aber das Setup der damaligen Akara-Gruppe nicht in dem Masse strukturiert und skalierbar, wie man das ab einer gewissen Grösse braucht. Da konnten wir als Swiss Prime Site Solutions sehr viel beitragen.
Seit Anfang 2025 sind Sie nun CIO des Akara Fonds. Wie definieren Sie Ihre Rolle?
Ich habe zwei Hüte auf. Einerseits bin ich nach aussen gerichtet – spreche mit Investoren, hole Bedürfnisse ab, stelle unsere Produkte vor. Andererseits entwickle ich mit meinem Team intern die Strategie weiter: Wohin wollen wir in den nächsten zwölf Monaten, aber auch mittelfristig in fünf bis zehn Jahren? Der Akara Fonds ist mittlerweile ein starkes Fundament mit grosser Hebelwirkung – da braucht es Weitsicht und klare Prioritäten.
Welche regionalen Schwerpunkte setzen Sie in der Akquisition?
Unsere Schwerpunkte liegen derzeit in der Region Zürich, in der Nordwestschweiz – inklusive Kanton Aargau – sowie in der Genferseeregion. Besonders stark ausgebaut haben wir zuletzt den Raum Genf und Lausanne.
«Der Akara-Fonds wurde 2016 genau mit diesem Ziel konzipiert: ein professionelles Produkt für Pensionskassen und steuerbefreite Ausgleichskassen oder Sozialversicherungen»
Daneben schauen wir auch gezielt entlang der A1 zwischen Genf und Zürich (und vielleicht noch etwas weiter östlich) nach geeigneten Objekten mit spezifischen Nutzungen, etwa für Gewerbe mit guter Verkehrsanbindung.
Welche Rolle spielt die Entwicklungspipeline?
Eine zentrale. Der Akara Fonds hat einen soliden Track Record in der Projektentwicklung. Diesen beweisen wir immer wieder aufs Neue, in dem wir attraktive Entwicklungsgewinne für den Fonds realisieren. Wir haben letztes Jahr beispielsweise die Moosstrasse in Zürich-Wollishofen und die zweite Etappe des Projekts in Uitikon-Waldegg abgeschlossen. Solche Projekte sind für unsere Renditeentwicklung durch Topline- und Bewertungseffekte enorm wertvoll.
Neuer Akara-Tower in Baden. (Bild: zVg)
Welche Nutzungsdiversifikation strebt der Fonds in Zukunft an?
Wenn wir nur noch die bestehende Pipeline fertigstellen würden – ohne weitere Akquisitionen oder Verkäufe –, würden wir beim Wohnanteil von derzeit 53 Prozent auf rund 60 Prozent ansteigen. Unser Ziel ist ein Gleichgewicht bei 55 bis 60 Prozent Wohnen, der Rest Kommerz. Deshalb werden wir künftig auch wieder gezielt im kommerziellen Bereich zukaufen.
In den letzten Jahren hat sich die Rendite des Akara Fonds vom KGAST Immo-Index «gemischt» abgekoppelt – und übertroffen. Was sind die Gründe?
Die starke Basis, welche bis zur Übernahme durch SPSS geschaffen wurde, haben wir gezielt weiterentwickelt: Zum einen arbeiten wir systematisch am Like-for-Like-Mietzinswachstum und optimieren insbesondere bei Neuvermietungen. Bei unseren Entwicklungen konnten wir bei der Erstvermietung zum Teil 10 bis 20 Prozent höhere Mieten erzielen als ursprünglich kalkuliert.
«Unser Client-Relations-Team ist eng mit den Investoren im Austausch und spürt sehr genau, wann Kapitalabrufe sinnvoll sind.»
Der Akara Tower in Baden oder das Projekt in Uitikon-Waldegg sind starke Beispiele – beide waren echte Rendite-Booster und ein Beweis dafür, dass wir die richtigen Produkte an den richtigen Orten entwickeln. Zum anderen haben wir an der Finanzierung gearbeitet: Als wir den Fonds übernommen haben, war er fast ausschliesslich kurzfristig finanziert – was in einem steigenden Zinsumfeld die Kosten hochtreibt. Heute sind rund zwei Drittel unserer Hypotheken längerfristig abgesichert. Gleichzeitig nutzen wir weiterhin selektiv kurzfristige Finanzierungen, um vom Leverage-Effekt zu profitieren.
Wie stark reagiert der Fonds derzeit auf Zinsänderungen?
An drei Fronten: Erstens bei der Investorennachfrage – die Zurückhaltung der letzten zwei Jahre weicht spürbar einem neuen Vertrauen in Immobilienanlagen. Zweitens bei den Finanzierungskosten – da profitieren wir von unserer neuen Struktur. Und drittens auf Objektebene: Die Liegenschaften werden in der Tendenz wieder teurer, was unser Akquisitionsnetzwerk stark fordert. Angesichts des jüngst gesunkenen Referenzzinssatzes sind wir punktuell mit Senkungsbegehren konfrontiert, welche sich durch Gegenrechnung der Teuerung und den Markt relativieren. Insgesamt profitiert der Fonds vom positiven Zinsumfeld.
Im ersten Halbjahr 2024 lag die Anlagerendite bei 2,12 Prozent – deutlich über dem Vergleichsindex. Ist das nachhaltig?
Wir sind überzeugt davon. Wir arbeiten nicht mit Einmaleffekten, sondern am Portfolio selbst. Die Cashflow-Rendite lag im Halbjahr bei 1,49 Prozent – annualisiert sind das knapp 3 Prozent. Und das ist auch unser Ziel: Drei Prozent nachhaltig erreichen. Die Planung für das Jahr 2025 und die durch Ankäufe weiter gestärkte Entwicklungspipeline stimmen uns zuversichtlich, dass wir auch im laufenden Jahr ein starkes Resultat für die Investoren erzielen können.
Wo setzen Sie noch an, um die Performance zu verbessern?
Wir senken beispielsweise gezielt die Eigentümerkosten – u.a. durch Betriebsoptimierungen bei Bestandsliegenschaften, wie kürzlich bei einer Gewerbeliegenschaft in Volketswil. Dort konnten wir die Betriebskosten um 20 Prozent senken, wovon der Fonds als Eigentümer wie auch die Mieter profitieren. Darüber hinaus werden wir die «Capital Recycling» Strategie weiterführen, und so die Portfolioqualität und -effizienz weiter steigern. Solche Massnahmen wirken direkt auf die Rendite – und kommen den Investoren unmittelbar zugute.
Mittelfristig soll der Akara Fonds auf ein Volumen von 4,5 Milliarden Franken wachsen. Wie wollen Sie das erreichen?
Einen wesentlichen Beitrag wird unsere bestehende Entwicklungspipeline leisten: Bis 2029 rechnen wir mit rund 600 Millionen Franken zusätzlichem Bauvolumen aus Projekten, die sich bereits in der Umsetzung oder Vorbereitung befinden. Daneben wollen wir gezielt weiter zukaufen. Für dieses weitere Wachstum haben wir für April 2025 die nächste Kapitalerhöhung angekündigt und stossen bereits auf starkes Investoreninteresse.
Sie führen zwei Kapitalerhöhungen pro Jahr durch – im Jahr 2024 je rund 40 bis 45 Millionen Franken. Warum nicht gleich eine halbe Milliarde auf einmal?
Weil wir vorausschauend und investitionsnah planen. Viele Investoren hatten in den letzten Jahren mit Überallokationsthemen etwas zu kämpfen – etwa weil die Aktienmärkte schwächelten und Immobilien plötzlich über 30 Prozent im Portfolio ausmachten. Da konnten viele aufgrund interner Richtlinien schlicht nicht weiter investieren, auch wenn sie unser Produkt schätzen. Jetzt sehen wir, dass sich diese Situation entspannt – die Nachfrage zieht klar an.
Sie fahren also bewusst auf Sicht?
Ja, und das funktioniert bei Kapitalerhöhungen gut. Unser Client-Relations-Team ist eng mit den Investoren im Austausch und spürt sehr genau, wann Kapitalabrufe sinnvoll sind. Ausserdem wollen wir sicherstellen, dass wir das eingesammelte Kapital auch effizient investieren können. Eine halbe Milliarde auf einen Schlag wäre zwar reizvoll – aber kaum realistisch. Wir wollen gezielt und mit Substanz wachsen.
Nachhaltigen Gestaltung des Wohn- und Lebensraums: Projekt in Uitikon. (Bild: zVg)
Welche Rolle spielen dabei Sacheinlagen von Pensionskassen?
Eine zunehmend wichtige. Viele Kassen besitzen noch direkte Immobilienanlagen – oft aus den 1980er-Jahren, als mit BVV2 solche Investitionen für die neu obligatorische Zweite Säule ermöglicht wurden. Diese Portfolios sind heute oft sanierungsbedürftig und in der Bewirtschaftung komplex. Wir bieten deshalb sogenannte Sacheinlagemodelle an: Die Pensionskasse bringt ihre Immobilien in den Fonds ein – wir übernehmen das professionelle Management, und sie profitiert von Diversifikation und Entlastung.
Gibt es dafür konkrete Beispiele?
Ja, im Jahr 2023 konnten wir ein Portfolio mit über 120 Millionen Franken von einer Pensionskasse übernehmen. Solche Lösungen sind für beide Seiten attraktiv.
Der Akara Fonds richtet sich ausschliesslich an steuerbefreite Vorsorgeeinrichtungen. Warum dieser Fokus?
Das war von Anfang an so gewollt. Der Fonds wurde 2016 genau mit diesem Ziel konzipiert: ein professionelles Produkt für Pensionskassen und steuerbefreite Ausgleichskassen oder Sozialversicherungen. Diese Institutionen sind langfristig orientiert, legen grossen Wert auf Stabilität, Planbarkeit und Transparenz – und dafür bietet unser Fonds die passende Struktur.
Was unterscheidet den Akara Fonds konkret von klassischen Anlagestiftungen?
Wir sind ein regulierter Anlagefonds nach Kollektivanlagengesetz und damit der FINMA unterstellt – nicht der OAK. Dies bedeutet eine strengere Aufsicht, was aus Investorensicht noch mehr Vertrauen schafft. Gleichzeitig sind wir NAV-basiert, das heisst: Es gibt bei uns weder Agio noch Disagio. Der Einstieg ist bei Kapitalerhöhungen zum Nettoinventarwert möglich – was von vielen Investoren geschätzt wird.
«Wir arbeiten systematisch am Like-for-Like-Mietzinswachstum und optimieren insbesondere bei Neuvermietungen.»
Wie die Anlagestiftungen sind auch wir steuerbefreit. Zudem sind wir ausschüttend, was für viele Pensionskassen ein grosses Plus ist. Sie können damit ihre laufenden Verpflichtungen decken – ohne gezwungen zu sein, Anteile zu veräussern.
Warum öffnen Sie den Fonds nicht auch für andere qualifizierte Investoren – etwa vermögende Privatkunden?
Weil wir uns bewusst positionieren. Allein im Bereich der steuerbefreiten Vorsorgeeinrichtungen gibt es in der Schweiz über 2’000 potenzielle Investoren. Und in diese Welt passen wir hervorragend. Die Pensionskassenbeiträge, die Unternehmen monatlich für ihre Mitarbeitenden einzahlen, fliessen oft in Immobilien – schätzungsweise 4 bis 6 Milliarden Franken pro Jahr. Das ist unser Spielfeld. Wenn wir uns umpositionieren würden, hätte das zur Folge, dass wir die für unsere heutigen Investoren so zentrale Steuerbefreiung verlieren. Entsprechend ist das kein Thema.
Die frühere Akara-Gruppe hatte auch ein kleines Geschäft mit Club-Deals und Privatplatzierungen. Was ist daraus geworden?
Das entsprechende Vehikel gibt es nach wie vor – es läuft aktuell noch ein Bauprojekt in diesem Rahmen. Für Club-Deals und Promotions fokussieren wir uns zukünftig bei SPSS auf die Vehikel der ehemaligen Fundamenta, die wir im vergangenen Jahr übernehmen durften. Sie ist in diesem Bereich sehr stark aufgestellt.
Was gefällt Ihnen besonders gut an Ihrer Aufgabe?
Für mich ist es ein Privileg, mit meinem Team an diesem Produkt arbeiten zu dürfen. Es ist eine verantwortungsvolle Rolle – nicht zuletzt, weil wir hier mit Vorsorgegeldern arbeiten. Das sind keine anonymen Beträge, sondern das Kapital von Menschen, die Jahrzehnte lang gearbeitet haben. Diese Verantwortung nehme ich sehr ernst und gehe die täglichen Aufgaben entsprechend mit grosser Demut an. Wenn wir mit unserem Fonds darüber hinaus den Destinatären nicht nur stabile Erträge liefern, sondern auch zur nachhaltigen Gestaltung des Wohn- und Lebensraums in der Schweiz beitragen können, dürfen wir mit Stolz auf unsere Arbeit blicken.
Christoph Jockers ist seit Januar 2025 Chief Investment Officer des Akara Swiss Diversity Property Fund PK. Bereits zuvor war er massgeblich an der strategischen Weiterentwicklung des Fonds beteiligt – zunächst als Leiter Corporate Development bei Swiss Prime Site Solutions, wo er unter anderem die Akquisitionen von Akara und Fundamenta begleitete. Seine Karriere begann Jockers bei KPMG im Bereich Real Estate Advisory. 2020 wechselte er zur Swiss Prime Site-Gruppe, wo er rasch in Schlüsselpositionen aufstieg. Er studierte Accounting und Finance an der Universität St. Gallen (HSG) und Strategic Management an der Rotterdam School of Management (RSM).
