Immobilienfonds haben ein schwieriges Jahr hinter sich. Zwar profitieren sie teils von steigenden Mieten. Die höheren Zinsen und entsprechende Abstriche bei der Bewertung lasten jedoch auf der Börsenperformance. Das zeigt sich nun bei Produkten der Credit Suisse und von Baloise.

Das waren noch Zeiten, als man mit Investitionen in Schweizer Immobilien so rein gar nichts falsch machen konnte. Einmal gekauft, war die Wertsteigerung fast schon garantiert. Doch seit der Zinswende hat sich der Wind gedreht. Zwar sind die Erträge stabil, die höheren Finanzierungskosten und tieferen Bewertungen haben aber die Kurse von Immobilienfonds deutlich zurückkommen lassen.

Diese Effekte lassen sich auch an den am Donnerstag vorgelegten Jahresabschlüssen der schwergewichtigen Immobilienfonds der Grossbank Credit Suisse (CS) und des Versicherers Baloise beobachten.

Kapitalerhöhung verwässert inneren Wert pro Anteil

So hat etwa der Baloise Swiss Property Fund (BSPF) im Geschäftsjahr 2022/23 (per Ende vergangenen September) eine negative Performance von 2,7 Prozent ausgewiesen. Immerhin ist das ein geringeres Minus als die knapp -13 Prozent im Vorjahr.

Die Kapitalerhöhung im Volumen von 135 Millionen Franken schlug auf den Wert pro Anteilsschein durch. Der Nettoinventarwert (NAV) pro Anteil ging auf 106,6 von 109,3 Franken zurück. Mit dem neuen Geld wurde der Kauf von fünf Liegenschaften finanziert. Auch wurde die Fremdfinanzierungsquote auf nun rund 19 Prozent gesenkt, wie es weiter heisst.

Wertverluste auf Immobilien belasten

Dabei lief es operativ sogar gut. Die Mietzinseinahmen konnten gesteigert werden, und die Mietausfallrate lag im Jahresvergleich klar tiefer. Die Bruttoerträge stiegen um 2,6 Prozent auf 34,77 Millionen Franken. Und dabei waren noch nicht einmal die Mietzinserhöhungen durch die Anhebung des Referenzzinses enthalten.

Der Gewinn ging insbesondere wegen nicht realisierten Kapitalverluste auf dem Wert der Immobilien in Höhe von 17,9 Millionen Franken zurück. Dieser betrug unter dem Strich 4,17 Millionen Franken.

Die Ausschüttung an die Aktionäre bleibt mit 3 Franken je Anteilsschein zum Vorjahr unverändert. Mit Blick nach vorn gibt sich die Fondsleitung optimistisch und rechnet weiter mit einer hohen Nachfrage am Wohnungsmarkt.

Neuer Anlauf an die Börse?

Ein gemischtes Bild zeigen auch die Abschlüsse der CS-Immobilienfonds. So schloss der CS 1a Immo PK das Geschäftsjahr per Ende September mit einer Anlagerendite von 0,3 Prozent ab, nach noch 6,2 Prozent im Vorjahr. Bereits vergangenen Juli war die Fondsleitung des Vehikel zudem auf die Bremse getreten: Wegen des Marktumfelds sowie der Akquisition durch die UBS wurde der geplanten Börsengang des Fonds sistiert. Über die nächsten Schritte soll nun im 1. Quartal 2024 informiert werden.

Beim CS Real Estate Fund Interswiss war die Anlagerendite mit -0,4 Prozent negativ (Vorjahr 4,1 Prozent) und auch beim CS Real Estate Fund LogisticsPlus war die Rendite mit -0,3 Prozent im Minus (Vorjahr 4,4 Prozent).

Die höchste Anlagerendite wies der CS Real Estate Fund Siat mit 2,2 Prozent nach 5,2 Prozent im Vorjahr aus.