Traum vom Eigenheim: Bricht den Banken das Hypogeschäft weg?

Junge können den Traum vom Eigenheim nicht mehr realisieren, warnt die Credit Suisse. Der zunehmende Alarmismus der Banken im Geschäft mit Hypotheken ist nicht ohne Grund, wie sich zeigt.

Jetzt schlägt auch die Credit Suisse (CS) Alarm. In der am Mittwoch veröffentlichten Ausgabe ihres Schweizer Immobilienmonitors warnt die Grossbank, dass für die meisten der heute 16- bis 25-Jährigen der Traum vom Wohneigentum genau das bleiben wird: ein Traum.

Denn, so erklären die Experten der CS, bereits heute sorgten die strikte Regulierung und die hohen Preisanstiege für markant sinkende Wohneigentums-Quoten – vor allem bei den unter 50-Jährigen. Dies, obwohl ganze 77 Prozent der vergangenes Jahr im Auftrag des Instituts befragten Jugendlichen ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung besitzen möchten.

«Für die Generationen Y und Z bedeutet dies, dass der Traum vom Eigenheim vielfach ein Wunsch bleiben wird», heisst es in dem Report.

Doppelte Falle

Nur Wochen zuvor hatte diesbezüglich bereits eine andere Grossbank alarmistische Töne angeschlagen. Raiffeisen Schweiz, die Nummer eins am hiesigen Hypothekarmarkt, meldete, Schweizer könnten sich nur noch in späteren Lebensphasen Wohneigentum leisten.

«Wer nicht bereits wohlhabend ist oder über Erbvorbezüge an Kapital gelangen kann, wird erst in einer späteren Lebensphase eigentumsfähig. Um die eigenen Kinder im Einfamilienhaus aufwachsen zu sehen, wird es dann aber für einige zu spät sein», mahnte Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff.

Auch wenn die Aussage pointiert ist, sind das für die Banken ebenfalls keine guten Aussichten. Das hiesige Retailbanking droht im Hypo-Geschäft in eine doppelte Falle aus demographischer Überalterung und zunehmender Konkurrenz zu geraten. Die Frage stellt sich: Was bleibt den Banken in 25 Jahren von ihrem bis dato wichtigsten Ertragspfeiler übrig?

Schattenseite des Preisanstiegs

Sinnigerweise zeigen sich nun die Schattenseiten dessen, was während der Coronakrise noch mit Erleichterung aufgenommen wurde: Die Preise für Wohneigentum sind in der Pandemie nicht etwa eingebrochen, sondern nochmals deutlich gestiegen.

Umgekehrt führt dies dazu, dass die Erschwinglichkeit für jüngere Generationen mit weniger Vermögen nochmals abgenommen hat – und dass darüber hinaus an gewissen Hotspots wie dem Kanton Zürich eine massive Knappheit an Kaufobjekten vorherrscht.

Das alles spricht für weniger Volumen mit Hypotheken an Private. Was wiederum die Banken, die mehr als 90 Prozent dieses Marktes unter sich aufteilen, am stärksten treffen wird. Dies umso mehr, als die Geldinstitute die sinkenden Margen im Hypogeschäft in den vergangenen Jahren mit Volumen wettgemacht haben. Das Gesamtvolumen der Hypothekarforderungen in der Schweiz wuchs zwischen 2003 und 2019 um 79,8 Prozent von 613 Milliarden Franken auf etwa 1’102 Milliarden Franken.

Volumen gebolzt

Dabei verfügten 2019 die 24 Schweizer Kantonalbanken über den grössten Marktanteil mit 37,1 Prozent. Dahinter liegen die Grossbanken UBS und Credit Suisse (CS) mit 26 Prozent sowie die 226 Raiffeisenbanken mit 17,8 Prozent. Raiffeisen legte unter diesen Akteuren seit 2003 das höchste Wachstum vor, mit im Schnitt 5,9 Prozent.

Beim Neugeschäft müssen die Banken aber mittlerweile stattliche Anteile an die branchenfremde Konkurrenz abgeben; auf der führenden Schweizer Vermittlungs-Plattform Moneypark stammt inzwischen jede Dritte neue Hypothek von Versicherern und Pensionskassen. Diese können die Bankhäuser aufgrund anderer regulatorischer Vorschriften beim Zins regelmässig unterbieten.

Vorstoss von Raiffeisen

Umso wichtiger muss in den Augen der Banker das Hypogeschäft mit den jüngeren Generationen erscheinen. Bereits 2016 unternahm Raiffeisen – schon damals gestützt auf eine Studie von Chefökonom Neff – einen Vorstoss in diese Richtung.

Die Genossenschaft-Banken beklagten damals, dass sich junge Familien sich den Traum vom Eigenheim nicht mehr leisten könnten. Raiffeisen schlug deshalb vor, die Tragbarkeits-Regeln für Hypothekar-Schuldner zu lockern. Insbesondere der kalkulatorische Zinssatz von 5 Prozent war Neff ein Dorn im Auge.

Mit der geforderten Aufweichung der Tragbarkeit kamen die Genossenschafter damals nicht durch – im Gegenteil. Anfang 2020 wurde eine neue Selbstregulierung der Banken wirksam, welche die Vergabekriterien von Hypotheken nochmals verschärft hat. Damit war die Branche neuen Vorschriften seitens der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (Finma) zuvorgekommen.

Neues Kräftemessen?

Raiffeisen, die CS – und in einem geringeren Mass die UBS sowie die Zürcher Kantonalbank – weisen nun in ihren Immobilienmarkt-Studien erneut und zunehmen lauter auf die Folgen des Preisanstiegs während der Coronakrise hin. Man darf gespannt sein, ob sich daraus ein erneutes Kräfemessen mit der Aufsicht ergibt, die vor allem die Überhitzungsrisiken am Schweizer Hypothekarmarkt fürchtet.