Die UBS betätigt sich auch als Hypotheken-Vermittlerin für Institutionelle Kunden. Während der Rest der Bank vor tieferen Zinsen zittert, floriert die Plattform im aktuellen Umfeld.
Die Margen im Hypothekargeschäft sinken auf Grund der Negativzinsen bereits seit geraumer Zeit. Doch der Investitionsdruck hat auch zu einem Bauboom geführt, der die Risiken im Immobilienmarkt hat ansteigen lassen. Das zeigt sich am Beispiel der UBS, welche die Darlehensvergabe für Renditeliegenschaften in den letzten Jahren zurückgefahren hat.
Statt an den niedrigen Zinsen zu verdienen, wolle die Bank zunehmend auf Gebühreneinnahmen setzen, sagte Schweiz-Chef Axel Lehmann letzten Herbst. In diesem Bereich will er doppelt so schnell wachsen wie die Gesamtwirtschaft.
Komplementäres Angebot
Ein Projekt, das diesen Anspruch erfüllen dürfte, ist Atrium. Die Plattform vermittelte seit dem Start Anfang 2017 Hypotheken im Umfang von 1 Milliarde Franken.
«Atrium ist komplementär zum traditionellen Hypothekargeschäft», sagte Matteo Bernardoni im Gespräch mit finews.ch, der für die Plattform verantwortlich ist. «Wir ergänzen damit das traditionelle Zinsdifferenzgeschäft mit einem Gebührenmodell.»
400-Milliarden-Markt
Der Umfang der bisher so vermittelten Hypotheken verblasst zwar angesichts des Gesamtvolumens von Darlehen auf Renditeliegenschaften, welches die UBS auf etwa 400 Milliarden Franken schätzt. Bernardoni wehrt sich im Gespräch mit finews.ch allerdings gegen diesen Vergleich.
Einerseits wird in jedem Jahr nur ein kleiner Teil dieser Darlehen erneuert, wovon wiederum viele bei derselben Bank erneuert werden. Andererseits hat sich Atrium auf die Vermittlung von Hypotheken spezialisiert, die für institutionelle Anleger interessanter sind als für die UBS. Dabei handelt es sich zum Beispiel um Finanzierungen mit Laufzeiten von mehr als zehn Jahren.
Äpfel mit Äpfeln
Ein Verkaufsargument der UBS für die Hypotheken auf der Plattform ist, dass diese – von der Laufzeit abgesehen – denselben Qualitätsstandards entsprechen wie diejenigen, welche die Bank auch selbst finanzieren würde.
«Da die Angebote auf Basis derselben Kreditstruktur und desselben Vertrages erstellt werden, haben die Kreditnehmer den Vorteil, Äpfel mit Äpfeln vergleichen zu können», erklärte Bernardoni. «Die Angebote unterscheiden sich nur im Preis, nicht in sonstigen Konditionen.»
Nur der Service kostet
Die UBS ist denn auch selbst auf Atrium als Geldgeber präsent, hat allerdings nur einen marginalen Teil des bisherigen Volumens finanziert.
Der Vorteil gegenüber dem direkten Kontakt zum Darlehensnehmer liege für die Investoren dabei darin, dass die UBS die Hypothek über die ganze Laufzeit bewirtschaftet – wofür die Bank Geld verlangt. Zudem profitieren erstere nicht zuletzt von der Erfahrung der UBS mit dem Geschäft.
«Subjektive Aspekte»
«Schon das Wort Kredit kommt vom lateinischen credere, also Vertrauen. Das ist bei sehr langfristigen Hypotheken umso wichtiger, da kann im Laufe der Finanzierung viel passieren», sagt Finanzierungs-Spezialist Bernardoni (Bild unten). «Vieles ist objektiv bei der Kreditvergabe. Es spielen aber auch subjektive Aspekte mit.»
Dass die UBS mit Atrium aufs richtige Pferd gesetzt haben könnte, zeigte sich jüngst wieder: Während CEO Sergio Ermotti davor warnte, dass die Erträge der UBS unter erneut sinkenden Zinsen künftig leiden dürften, profitiert Atrium von diesen Erwartungen.
So kam es in den ersten beiden Jahren der Geschäftstätigkeit bei 65 Prozent der Anfragen zu einem Abschluss. Dieses Jahr stieg diese Quote auf 80 bis 90 Prozent.
Bernardonis Dilemma
Das liegt vor allem am steigenden Interesse der Investoren, welche umso verzweifelter nach Anlagemöglichkeiten suchen, je tiefer die Zinsen sinken. Bernardoni bringt es allerdings in ein Dilemma:
«Ich muss immer beide Seiten berücksichtigen. Das ist eine herausfordernde Aufgabe, die Angebots- und Nachfrageseitig immer in Balance zu halten und die Volumen hochzuskalieren», sagte der Tessiner. «Aber genau das macht die Rolle interessant.»
