Im Hypothekargeschäft tobt der Konkurrenzkampf, die Preise fallen. Doch wessen Schuld ist das wirklich?

Martin Scholl wusste es schon vergangenen Sommer. Es sind die «Schattenbanken», die das Wachstum der etablierten Geldhäuser in der Schweiz hemmen, so der Chef der Zürcher Kantonalbank.

Tatsächlich hat sich der Konkurrenzkampf am 900-Milliarden-Franken-schweren Hypothekarmarkt zugespitzt, was die Preise zunehmend unter Druck bringt. Einer Studie zufolge ist die durchschnittliche Zinsmarge der Retailbanken zwischen 2007 und 2016 von 1,6 auf 1,15 Prozent geschmolzen.

Tiefe Preise mit dem Segen der Aufsicht

Beobachter nehmen bereits das Wort «dramatisch» in den Mund, während Banker klagen, bei der Finanzierung gewisser Liegenschaften gar nicht mehr zum Zug zu kommen. Stattdessen würden Branchenfremde das Rennen machen. Die gefürchteten Schattenbanken eben.

Gemeint sind damit nicht zuletzt die Versicherer. Wegen der tiefen Anleihenrenditen weichen diese immer mehr auf Hypotheken aus. Mit dem Segen der Aufsicht dürfen sie die Kredite zu deutlich günstigeren Konditionen als die Banken ausgeben. Das zieht bei der Kundschaft. So gibt der Online-Broker Moneypark an, letztes Jahr jeden dritten Hypotheken-Kunden an Versicherungen vermittelt zu haben.

Aggressive Pensionskassen

Bei der Swiss Life sieht man das weniger dramatisch. Die Versicherer kämen am Schweizer Hypothekarmarkt auf rund 37 Milliarden Franken oder einen Anteil von 4 Prozent, wie der Lebensversicherer an einer Veranstaltung am (gestrigen) Donnerstag erklärte. Swiss Life reklamiert für sich, mit 8 Prozent deutlich schneller als der Markt zu wachsen; dennoch sieht sie den Anteil der Assekuranz nicht gross steigen.

Viele Hypotheken kämen gar nie an den Markt, sondern blieben bei den Banken, monierte der Lebensversicherer. Und wirklich aggressiv agierten sowieso die Pensionskassen.

Tatsächlich geben immer mehr Vorsorgewerke auf eigene Faust Hypotheken aus und lassen diese teils durch neu entstandene Spezialfirmen bewirtschaften. Das Aufholpotenzial der Kassen ist riesig. Vorsorgeeinrichtungen dürfen hierzulande bis zu 50 Prozent ihres Kapitals in schweizerische Grundpfandtitel auf Immobilien, Bauten im Baurecht sowie in Bauland investieren.

Der wirkliche Treiber des Preiszerfalls

Das Institut für Finanzdienstleistungen in Zug (IFZ) schätzt den Anteil der Pensionskassen am Hypothekargeschäft allerdings nur auf 1,6 Prozent. Das ist gemessen am Part der traditionellen Player ein Tropfen auf den heissen Stein. Zum «Schwarzen Peter» in jenem Markt taugen die Kassen jedenfalls kaum.

Sowieso: In Zukunft wird ein noch viel gewichtigerer Akteur im Konkurrenzkampf um die Gunst der Häuslebauer mitmischen – die Digitalisierung nämlich. Wenn immer mehr Hypotheken über Online-Broker gesucht und über die App abgeschlossen werden, dann wird der Margendruck nochmals kräftig zunehmen. Sogar für die Schattenbanken.