Kommerzielle Immobilien-Darlehen werden zunehmend attraktiv, sagt Christina Böck von AXA Investment Managers.
Christina Böck ist Head of Investment Solutions Switzerland bei AXA Investment Managers. Ihre Kolumne für finews.ch erscheint monatlich.
Die Renditen auf den Anleihemärkten fallen tiefer und tiefer, und die Aussichten für Aktien sind bei den Wachstumssorgen alles andere als eindeutig. Daher sind in den letzten Monaten Pensionsfonds auf andere Anlageklassen ausgewichen, insbesondere Immobilien.
Unter anderem dadurch ist der Schweizer Immobilienmarkt mittlerweile teuer geworden, und in manchen Gegenden müssen Blasen vermutet werden. In anderen Märkten der Eurozone ist der Gipfel überschritten, und die Immobilienpreise haben begonnen zu sinken, etwa in Paris oder London.
Finanzierung des Eigentümers
Insgesamt also eine schwierige Situation, in der jeder Anleger seine Art der Anlage genau überdenken sollte.
Eine Alternative sind kommerzielle Immobilien-Darlehen (CRE Loans). Anstatt Liegenschaften zu kaufen, finanziert man den Eigentümer durch ein Darlehen.
Dabei kommen wichtige Sicherheitsaspekte zum Tragen: Sicherung durch Hypotheken und andere Beleihungsformen, eine Limitierung des Beleihungsverhältnisses (Darlehenshöhe zu Liegenschaftswert) und eine mögliche Beschränkung der Zinsdeckung durch die Einnahmen des Immobilieneigentümers.
Geringes Risiko
Die Ausgestaltung dieser Aspekte bestimmt zusammen mit der Qualität der Liegenschaft die Sicherheit des Darlehens.
Im Vergleich zu anderen Anlageklassen ist das Risiko relativ gering einzustufen. Daten der Ratingagentur Moody's zum amerikanischen Markt (hier existieren die längsten Zeitserien) zeigen den starken Zusammenhang zwischen Kreditausfällen und dem Beleihungsverhältnis und dem Jahrgang der Transaktion.
Rasante Entwicklung in Europa
Insbesondere in den Boomjahren (Ende der achtziger Jahre sowie in den Jahren zwischen 2004 und 2008) wurden mehr Geschäfte recht unkritisch abgeschlossen, sodass sie nun eher zu Kreditausfällen neigen. Insgesamt ist die Wiedererlangungsquote mit 70 bis 80 Prozent aber extrem hoch (bei Unternehmensanleihen geht man von 40 Prozent aus).
In Europe entwickelt sich der Markt für kommerzielle Immobilienkredite rasant und wird heute auf ungefähr 1'200 Milliarden Euro geschätzt. Die grössten Segmente sind insbesondere England und Deutschland, gefolgt von Frankreich.
Unterschiedliche Risikoprämien
Historisch war dieser Bereich den Banken vorbehalten, was nun die Entwicklung beschleunigt: Nach den Ereignissen vom August 2011 und wegen Basel III müssen die Banken ihre Bilanzen herunterfahren. So entsteht ein grosses Angebot.
Mit dem Resultat: Seit 2009 laufen die Risikoprämien für Unternehmensanleihen und Immobiliendarlehen von ursprünglich gleichem Niveaus auseinander: Für CRE-Loans mit einem Durchschnittsrating von AA/A werden heute circa 2,75 Prozent Kreditprämie gezahlt im Vergleich zu A-Unternehmensanleihen mit nur 0,83 Prozent.
Auch als Fonds zu haben
Auch für Versicherer ist diese Anlageklasse interessant: Im Solvency II-Rahmen wird sie im Spread-Risiko-Modul behandelt, das heisst die Risikoeinstufung und daher das benötigte Kapital entsprechen dem Rating ebenso wie Unternehmensanleihen, aber bei höheren Renditen, wohingegen Immobilien in der Standardformel recht abgestraft werden.
Diese Investition wird mittlerweile auch als Fonds angeboten, so dass der Anleger von einer gesunden Diversifikation profitieren kann, sowohl unter Gegenden als auch Objekten.
Laufzeit ungefähr acht Jahre
Hierbei sollte sich der Fondsmanager auf die besten Beleihungsverhältnisse bis ungefähr 60 Prozent konzentrieren – natürlich unter Wahrung sehr risikoarmer Ausprägungen auch bei den anderen Kriterien. Denn so wird der Fonds die hohe Sicherheit gewähren, um eine Laufzeit von ungefähr acht Jahren gut zu überstehen.
Interessant ist auch die Vorgabe für die Bewertung eines solchen Fonds: in europäischem Recht geschieht diese zum Buchwert minus Wertminderungen, die mindestens halbjährlich festgestellt werden – das heisst, das Zahlungsflussprofil ähnelt tatsächlich stark dem einer Anleihe mit variabler Verzinsung.
Christina Böck (Bild) bildete sich an der Westfälischen Wilhelms-Universität in Münster zur Diplom-Kauffrau aus, bevor sie einen Master in Management (Finance) an der H.E.C. in Paris erlangte.
Nach verschiedenen Praktika war sie ab 1994 bei der Dresdner RCM Gestion in Paris tätig. Später wechselte sie zur Allianz-Pimco-Gruppe, wo sie vier Jahre im Asset Management (internationale Anleihen) arbeitete.
Zu AXA Investment Managers in Paris stiess sie im April 2001. Seit März 2007 arbeitet Christina Böck in Zürich als Head of Investment Solutions Switzerland und ist dabei unter anderem für das Team «CHF Fixed Income» verantwortlich.
