Die Hotelbranche ist wie nur wenige andere Märkte von der Corona-Pandemie massiv getroffen worden. Das hat zu enormen Preisabschlägen geführt. Sollen Investoren jetzt zugreifen?

«Es geht nicht darum, Kapital aus dem Unglück anderer zu schlagen», erklärt Peer Bender im Gespräch mit finews.ch. «Vielmehr sehen wir jetzt eine einmalige Gelegenheit, solide Immobilien im Hospitality-Sektor zu erwerben, die deutlich tiefer bewertet sind als in ihren besten Zeiten», sagt der CEO und Delegierte des Verwaltungsrats der Schweizer Immobilien-Investmentgesellschaft Acron.

Zum Unternehmen, das sein Vater Klaus Bender vor bald 40 Jahren gründete, stiess er 2004. Seine beiden heutigen Funktionen hat er seit 2016 inne.

Massive Preisabschläge

Die Acron beobachtet den US-Markt sehr genau, da er neben der DACH-Region das bedeutendste Einzugsgebiet ihrer Aktivitäten darstellt. Tatsächlich hat die Krise dort die Kaufpreise für Hotels enorm nach unten gedrückt.

Fachleute sprechen von Abschlägen zwischen 20 und 40 Prozent, wobei dieser Discount aber nur solche Hotels betrifft, die schon vor «Corona» wirtschaftlich schlecht unterwegs waren. Die Krise hat bei solchen Hotels insofern bloss gewisse Entwicklungen beschleunigt. Im Fokus eines seriösen Investors darf also nicht die Wertverminderung per se stehen, sondern es zählt nach wie vor die Qualität eines Hauses.

Bloss nicht leichtsinnig werden

Das wissen auch grosse amerikanische Anlagefonds wie Blackstone, Starwood oder Oaktree, die in den vergangenen Wochen bereits Milliarden von Dollar aufgenommen haben, um in dieser einzigartigen Phase im grossen Stil in Hotel-Portfolien einzusteigen. Ähnlich verhalten sich manche Banken, Immobilienfonds und Family Offices.

Bender warnt allerdings davor, angesichts der veränderten Bewertung allzu leichtsinnig in solche Portfolios zu investieren. Ausserdem spiele das Timing in dieser Entwicklung eine zentrale Rolle. Das Zeitfenster für wirklich attraktive Immobilien werde nur ein paar Monate dauern.

Drei zentrale Erfolgskriterien

Unter diesen Prämissen werde der «Run» auf Hotels schnell und heftig sein. Darum gelte es umso mehr, die richtigen Objekte zu identifizieren. Für ihn zählen drei Kriterien: «Interessant sind Hotels, deren Fokus auf inländischen Gästen an Destinationen liegen, die per Auto erreichbar sind. Sie werden sich schneller erholen als Häuser, die vom Flugverkehr abhängig sind – und bieten daher ein grösseres Potenzial einer schnellen und nachhaltigen Erholung.»

Besser rentieren werden auch Hotels, die sich klar auf den Freizeitsektor und Urlaubsreisen konzentrierten, im Gegensatz zu Beherbergungsstätten mit Fokus auf Geschäfts- und Gruppenreisen. Und last but not least, dürften Hotelimmobilien ein grösseres Erholungspotenzial bergen, die Allianzen mit starken Marken unterhalten, wie Bender weiter erklärt.

Die Sache mit dem Cash

Der Acron-CEO beobachtet noch ein anderes Phänomen: «Weil die Zeit drängt, wird ein Kauf vor allem dann schnell erfolgen können, wenn er vollständig in bar bezahlt wird und nicht über eine Finanzierung.» Investoren mit grossen Hotel-Portfolios verfügen derzeit tatsächlich nicht über die nötige Liquidität, da viele ihrer Investments aktuell kein Cash generieren, so dass sie eher abstossen als zukaufen werden, um die entstandenen Fehlbeträge in ihrem Portefeuille zu reduzieren.

Das wiederum bietet kleinen, spezialisierten Investmentgesellschaften enorme Chancen. Die Acron hat ein entsprechendes Produkt für Investoren im Angebot.

Für jedes Objekt eine Aktiengesellschaft

Bender geht davon aus, dass gute Hotels bis Anfang 2023 wieder den Wert von vor der Coronakrise haben werden. Eine Renovation und Anpassung an die veränderten Bedürfnisse der Kunden würde diese Erholung weiter beschleunigen.

Im Gegensatz zu anderen Investmentgesellschaften gründet die familiengeführte Acron-Gruppe stets eine eigene Aktiengesellschaft für jedes Objekt – getreu der Devise «One Asset, One Company, One Investment». Damit lässt sich nicht nur das Risiko der einzelnen Anlagen minimieren, sondern bietet von Anfang an die grösstmögliche Transparenz was Datenraum, Gutachten (Due Diligence), Prognoserechnungen und die geschäftliche Berichterstattung anbelangt, wie Bender betont.

Transparenz gesucht

Damit ist das Unternehmen in der Vergangenheit offensichtlich gut gefahren. In den bald vierzig Jahren ihres Bestehens hat Acron nicht weniger als 55 Investmentgesellschaften – davon 15 für Liegenschaften in der Schweiz – gegründet und damit ausnahmslos hohe Renditen erzielt, die für jedes Objekt einsehbar sind. «Diese Transparenz suche ich bei anderen Immobilien-Investmentgesellschaften oftmals vergebens», sagt Bender.