Die Performance der Schweizer Immobilienfonds beweist es: Die Aussichten für Gewerbe- und Büroflächen sind düster. Die Folgen werden vor allem auch die Pensionskassen spüren.

Die Corona-Pandemie ist zwar eingedämmt und die Schutzmassnahmen sind weitgehend aufgehoben. Doch in den Grossraumbüros der Banken, Versicherer, Dienstleistungsunternehmen und Anwaltskanzleien ist weiterhin kein einziger Mitarbeiter zu sehen, wie die Credit Suisse (CS) in ihrem Immobilienmonitor zum zweiten Quartal 2020 schreibt. Ein verstörendes Bild verwaister Büroflächen zeige sich.

Die Parallele dazu an den Börsen: Auf Geschäftsflächen ausgerichtete Immobilienanlagen erfuhren im März wie alle Aktienanlagen einen kräftigen Kursrutsch. Doch während sich die Börsen inzwischen vom Einbruch annähernd vollständig erholt haben, bleibt die Skepsis gegenüber den Immobilienanlagen bestehen.

Fragenzeichen um Nachfrage nach Büroflächen

Immobilien-Aktiengesellschaften sowie Fonds mit Fokus auf Geschäftsliegenschaften haben sich weniger gut erholt. Sie liegen seit Beginn des Jahres mit 7,5 Prozent und mit 9,3 Prozent im Minus.

Die düsteren Aussichten seien auch Investoren nicht verborgen geblieben, so die CS. Denn die Frage ist: Werden diese verwaisten Büroflächen irgendwann wieder besetzt? Wie stark werden Finanz- und Dienstleistungsunternehmen ihre Büroflächen reduzieren, Mitarbeiter im Homeoffice belassen und Stellen abbauen? Wird der Konsument wieder zum Offline-Kaufen in den Geschäften in den Einkaufsstrassen zurückkehren?

Pensionskassen mit Immobilien-Klumpenrisiko

Diese Fragen sind volkswirtschaftlich hoch relevant, macht die Immobilienwirtschaft in der Schweiz doch rund 11 Prozent der Wirtschaftsleistung aus. Die Frage ist vor allem auch für die Vorsorgewerke relevant: Schweizer Pensionskassen haben sich in den letzten Jahren massiv in Immobilienanlagen eingekauft.

War ihr Anteil in der Asset Allocation im Jahr 2009 noch bei 18,5 Prozent, lag er Ende 2018 bereits bei knapp 25 Prozent, wie der Pensionskassenstudie von Swisscanto zu entnehmen ist. Dort war zuletzt von «veritablen Klumpenrisiken» die Rede, welche sich Pensionskassen mit Immobilienanlagen aufgebaut hätten.

Sparpotenzial bei den Büroflächen erkannt

Ob der momentane Einbruch bei Immobilienanlagen sich noch verstärkt oder ob sich die Werte noch erholen werden, ist Spekulation. Die Ökonomen der CS schreiben dazu, dass Corona ein massiver Beschleuniger bestehender Trends wie Homeoffice sei. Viele Geschäftsleitungen hätten das schlummernde Sparpotenzial erkannt und würden mit Flächenreduktionen liebäugeln.

Die CS-Ökonomen befragten Unternehmen, wie hoch das Arbeitspensum ihrer Beschäftigten aus dem Homeoffice sein werde: Sie rechnen im Durchschnitt mit 14 Prozent. Davon würde sich aber nur ein Teil in Einsparungen von Büroflächen ummünzen lassen. Gemäss Umfrage rechnen die Unternehmen hier mit einer Reduktion von 7 Prozent.

Immobilienrenditen in Mitleidenschaft gezogen

Im Zeithorizont von zehn Jahren werde sich laut CS-Prognose auf durchschnittlich 15 Prozent erhöhen. Wegen anderer strukturellen Trends werde die Büronachfrage letztlich wohl weniger sinken. Doch die Folgen sind klar: Büromieten werden in Mitleidenschaft gezogen – und damit auch die Renditen der Liegenschaften.

Auf die Pensionskassen kommt somit eine weitere Riesenherausforderung hinzu: Sie müssen nicht nur das Negativzinsumfeld meistern, sondern mit den Immobilienanlagen auch ein strukturelles Versiegen einer ihrer zuverlässigsten Renditequellen der letzten Jahre.