Bauen wurde nicht nur teurer. Viele Kundinnen und Kunden bekundeten zudem in jüngster Zeit Mühe, überhaupt einen Finanzpartner zu finden. Banken, Versicherungen und Pensionskassen übten Zurückhaltung. Nun zeichnet sich Entspannung ab – allerdings nicht auf breiter Ebene.

Weshalb er seit der Übernahme der Credit Suisse (CS) für seine Hypothek plötzlich so viel mehr bezahlen müsse, wurde Sergio Ermotti neulich an einem Vortrag gefragt. Der UBS-CEO überlegte kurz und meinte dann: «Sie haben bei der CS wohl zu wenig bezahlt.»

«Dies ist ein völlig normaler Prozess»

Den Fragesteller konnte die Antwort kaum befriedigen. Sie zeigt aber das Dilemma auf, in dem sich die kombinierte Grossbank befindet. Die UBS hat eine Vielzahl an Hypotheken von ihrer einstigen Mitbewerberin übernommen und muss nun zum Teil kräftig an der Kostenschraube drehen. Weil die CS zu sehr mit den Preisen unten reinging, weil die Zinswende und die Inflation generell die Preise in die Höhe trieben. Dazu kommt Basel III – die Regulung bedingt im Immobilienmarkt unter anderem höhere Eigenkapitalvorschriften sowie die Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers. 

Freunde schafft man sich in solchen Situationen als Bank keine. Aber laut Romain Dequesne, CEO des führenden Hypotheken-Maklers Resolve, hat die UBS gar keine andere Wahl: «Dies ist ein völlig normaler Prozess. Welche Bank kann es sich schon leisten, zu viele Risiken in den Büchern zu haben?», sagt er.

Markt litt unter Schockstarre

Die UBS ist durch die Integration der CS zu einem Schwergewicht geworden. Rund 3 Prozent des Schweizer Immobilienmarktes entfallen auf sie und zählt auch zu den grössten Anbietern auf dem hiesigen Hypothekarmarkt.

Wenn solch ein grosser Player sich zusätzlich noch in Zurückhaltung übt, hat dies Folgen. «Durch die CS-Integration ist viel auf den Markt gekommen. Dies hat phasenweise zu einer Schockstarre geführt», sagt Dequesne. 

Auffallend wenig Baubewilligungen

«Wir konstatieren, dass die UBS aktuell deutlich zurückhaltender unterwegs ist als dies bei der Credit Suisse der Fall war», bestätigt die Bank WIR und ergänzt: «Bei grossen Projekten fehlt die Konkurrenz, bei Retailkunden hören wir von Kundinnen und Kunden, dass seitens UBS beispielsweise deutlich höhere Margen bei Verlängerungen von Saron-Hypotheken verlangt werden.»

Die Folge: Auch die anderen Player wie Kantonalbanken, Regionalbanken, Digitalbanken sowie Pensionskassen und Versicherungen traten auf die Bremse. 

Die Konsequenz: Es wurde daher markant weniger gebaut. «Die Jahressumme der Baubewilligungen lag 2023 mit knapp 32’700 Wohneinheiten rund ein Drittel unter dem langjährigen Durchschnitt», kommt die UBS in einem Bericht zum Schluss. 

Entspannung im vierten Quartal

Dies zog sich in diesem Jahr bislang fort. Dadurch sanken die Leerbestände und die Angebotsmieten schossen in die Höhe. 

Jetzt zeichnet sich eine Entspannung ab. «Im Gegensatz zu Versicherungen und Pensionskassen schöpfen Banken wieder Mut. Wir rechnen mit einer Entspannung im vierten Quartal», sagt Resolve-CEO Romain Dequesne. Allerdings gibt es keine flächendeckende Aufhellung. Dies sind die Folgen: 

  • Während der Mietwohnungsmarkt mehr oder weniger flächendeckend von Knappheit geprägt ist, variiert die Situation bei den kommerziellen Immobilien. «Im Büromarkt wird weiterhin eine differenzierte Entwicklung erwartet, abhängig von den jeweiligen regionalen Bedingungen und der Beschäftigungsentwicklung», schreibt CSL Immobilien, eine Tochtergesellschaft der Migros Bank. «Es zeigt sich wieder verstärkt, dass Lagen im Zentrum stehen – und nicht mehr einfach alles gekauft wird», bringt es die Bank WIR auf den Punkt.
  • Schwierig bleibt die Situation auch bezüglich Bauentwicklung. «Das Geschäft verlagert sich von den institutionellen Anbietern zum Privatmarkt», sagt Resolve CEO Dequesne. Bei Hotel- oder Gewerbeprojekten gehe ohne Private heute fast nichts mehr, weil sie für die Banken oft zu riskant geworden sind. «Es gibt aber Lösungen und die Banken sind auch offen, wenn die Beziehung zum Kunden nicht nur auf die Hypothek beschränkt ist.»
  • Problematisch bleibt es auch bezüglich Tragbarkeit im Alter bei Eigenbedarf. «Viele ältere Personen kriegen durch die gestiegenen Anforderungen die Hypotheken fast nicht mehr gestemmt», sagt Dequesne. Dies werde sich noch akzentuieren. «Wir bekommen bereits heute monatlich zwei bis zu drei Anfragen diesbezüglich, Tendenz steigend», sagt er. Vor allem im Raum Zürich sei das Thema gross, wo sich nach wie vor zahlreiche Gebäude im Besitz der älteren Generation befinden.