Die Überhitzungstendenzen im Markt mit sogenannten Renditeliegenschaften brennen unter den Nägeln. Die Finma verlangt Massnahmen und gibt die Richtung vor.
Der gesamte Hypothekarmarkt der Schweiz umfasst heute 1'000 Milliarden Franken und übersteigt damit die gesamte Wirtschaftsleistung der Schweiz um ein knappes Drittel. Das Wachstum der Hypothekarkredite von 100 Prozent innert 15 Jahren ist zu einem guten Teil dem Tiefzinsregime der Nationalbank geschuldet, welches zu einem veritablen «Anlagenotstand» geführt hat, wie Finma Direktor Mark Branson am Donnerstag vor den Medien ausführte.
«Too Big to Fail»
Mit dieser markanten Ausdehnung des Marktes und der steigenden Preise für Immobilien sind auch die Risiken für die Banken, welche fast 95 Prozent der Kredit vergeben, stark gestiegen.
«Der Hypothekarmarkt ist enorm wichtig für die Stabilität des Finanzplatzes», sagte Branson. «Er ist too big to fail.»
Die Finma selbst kann einzelne Institute zensieren, wenn die Risiken zu hoch werden, nicht aber generellen Überhitzungstendenzen entgegentreten. «Deshalb sind nun Massnahmen notwendig», wie Branson mit Nachdruck erklärte. «Um wirklich flächendeckend zu wirken, müssen diese in der Regulierung und/oder Selbstregulierung verankert werden.»
Renditemarkt im Fokus
Insbesondere im Fokus stehen die sogenannten Renditeliegenschaften, Häuser also, welche nicht oder nur teilweise von Kreditnehmern bewohnt werden. Auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) weist in ihren Berichten über die Geldpolitik mit Nachdruck auf Risiken hin, welche mit dem Wachstum im Markt einhergehen.
Die Finma erwartet nun, dass noch dieses Jahr Massnahmen ergriffen werden, um die Risiken in diesem Sektor zu verringern. Einerseits kann dies durch eine Verschärfung der Selbstregulierung der Banken geschehen, analog zu den Massnahmen, welche für selbstbewohnte Liegenschaften im 2012 und 2014 ergriffen wurden – strengere Regeln also für die Amortisation und den Bezugsmöglichkeiten von Vorsorgegeldern.
Verordnungsänderung beim Bund
Gleichzeitig arbeitet das Eidgenössische Finanzdepartment an einer Verordnungsänderung, welche den Markt flächendeckend treffen würde. Gemäss Branson erwägt der Bund eine Differenzierung der Risikogewichtung von selbstbewohnten und Renditeliegenschaften zu Ungunsten der Anlageobjekte. Dies würde auch den Vorgaben von Basel III entsprechen, welche für 2022 vorgesehen sind.
Das Ziel einer Verschärfung der regulatorischen Rahmenbedingungen ist die Stärkung der Widerstandsfähigkeit der Banken gegenüber Verlusten in diesem Segment. Im Vordergrund steht eine Verschärfung der Eigenmittelverordnung mit Blick auf die Kapitalunterlegung von Renditeobjekten: «Stärker unterlegt wären dabei insbesondere Kredite für Renditeobjekte, die mit mehr als zwei Dritteln des Verkehrswertes belehnt sind», so Branson.
Obwohl Mitte 2018 schon 70'000 Wohneinheiten leer standen – was einer Stadt wie Bern oder Lausanne entspricht – könnte Veränderungen der Bedingungen eine Verbesserung der Widerstandsfähigkeit der Banken bewirken, ist Branson überzeugt. So haben die Massnahmen im Bereich der selbstbewohnten Immobilien ein schwächeres Wachstum bewirkt.
