UBS warnt: Wohnungen sind kein gutes Investment

Die Bank rät vom Kauf von Wohneigentum zu Spekulationszwecken ab. Das Jekami im Immobilienmarkt ist laut UBS gefährlich und fördert die Überhitzung des Markts. 

Eigentumswohnungen, ob im Doldertal am Zürichberg oder im ehemaligen Industriequartier Binz, sind in Zürich gleichermassen begehrt.

Viele Singles, jüngere heterosexuelle wie gleichgeschlechtliche Paare reissen sich schon ab Plan um die 3,5-Zimmerwohnungen.

Signal für Überhitzungstendenz

Und dies zunehmend nicht nur, um diese selber zu bewohnen. Immer mehr Versicherungsangestellte oder Grafiker betrachten Wohneigentum als verheissendes Investment – besonders den einstigen Ladenhüter 3,5-Zimmerwohnung.

Genau davon raten die Spezialisten der UBS in aller Deutlichkeit ab. Sie deuten das Phänomen als klares Anzeichen für die Überhitzung des Markts. Sehr oft würde der Privatanleger zudem die wahren Kosten und Risiken verkennen.

Eine typische Milchbüchleinrechnung

Die Kalkulation des Kleinanlegers ist auf einer Papierserviette rasch gemacht:

• Preis für die moderne, luxuriösere 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung in Zürich: 1,2 Millionen Franken.
• Kosten für die 5-jährige Festhypothek in der Höhe von 960'000 Franken (80 Prozent des Kaufpreises) zum Zins von derzeit 1,6 Prozent: 15'360 Franken pro Jahr.
• Mieteinnahmen: konservative 2'800 Franken pro Monat (33'600 Franken pro Jahr).
• Bruttorendite auf dem eingesetzten Eigenkapital von 240'000 Franken: stolze 7,6 Prozent pro Jahr, exklusiv Wertsteigerung.

Diese Rendite kontrastiert mit den praktisch 0 Prozent, die er auf seinem Sparkonto erhält, den 0,7 Prozent mit welchen derzeit 10-jährige Staatsanleihen rentieren und mit den Verlusten am Aktienmarkt.

Wahre Kosten vernachlässigt

«Die Rechnung scheint mir so interessant zu sein, weil sie zeigt wie gewisse Privatinvestoren denken. Jedoch werden – eben – häufig viele Faktoren ausgeklammert», sagt UBS-Immobilienanalyst Thomas Veraguth.

Als erste Einschränkung macht er, dass seine Bank das Vorhaben, eine Eigentumswohnung zu Spekulationszwecken zu kaufen, kaum mit einem Kredit von 80 Prozent des Kaufpreises unterstützen würde. «Die Rendite dürfte also geringer ausfallen.»

Meistens würden die Opportunitätskosten vernachlässigt, darunter etwa:

• Das Leerstandsrisiko
• Privatinvestoren überschätzen gerne das Wertsteigerungspotential. Gerade die beliebten Eigentumswohnungen haben nur einen geringen Landanteil. Nur dieser kann aber nachhaltig an Wert zulegen. Die Bausubstanz wird dafür abgeschrieben. Richtwert: 1 Prozent des Schätzwertes pro Jahr.
• Oftmals werden die Transaktionskosten und Verwaltungskosten vernachlässigt (die nicht Teil der Nebenkosten sind): Versicherungen und Gebühren (Handänderungskosten, Grundbucheintrag).
• Es handelt sich um einen illiquiden Markt. So ist etwa der Mieterschutz auch in der Schweiz gut ausgebaut.
• Mit der Fremdfinanzierung kommt das Zinsänderungs- und Refinanzierungsrisiko.

Emotionen erhöhen die Preise

Gerade weil ein Kauf von Wohneigentum durch Private meistens emotional getrieben ist, werde es auch sehr oft überzahlt, warnt er zudem. Ein Grund dafür sei, dass man anders als über den Kauf eines strukturierten Produkts, mit jedermann über seinen Hauskauf fachsimpeln könne, meint Veraguth.

«Bei Wohnimmobilien fällt es zudem schwer festzustellen, ob die Liegenschaft überbewertet ist oder nicht.» Der Markt orientiert sich immer an den letzten und damit an den derzeit höchsten Preisen.

UBS: Besser Immobienfonds und -aktien kaufen!

«Wir hätten dem Privatkunden davon abgeraten und ihm stattdessen empfohlen, in Immobilienfonds oder Immobilienaktien zu investieren», sagt UBS-Analyst Veraguth.

Dafür würden folgende Vorteile sprechen:

1. Die Immobilien- und Fondsgesellschaften handeln nicht emotional und vermeiden überhöhte Preise. So hätten einige Gesellschaften im letzten Jahr nichts mehr zugekauft.
2. Sie halten die Rendite und das Risiko im Auge, bewerten ihr Liegenschaften regelmässig, optimieren die Mieteinnahmen ihr Portfolio.
3. Sie rechnen richtig, verwalten und pflegen die Liegenschaften professionell.
4. Im Spiel der Konkurrenz werden diese vom Markt gezwungen, die höchst möglichen Renditen unter Wahrung der Finanzstabilität zu erzielen.
5. Diese Anlagen sind liquide und der Investoren kann frei – etwa, wenn er glaubt, dass eine Anlage überbewertet ist – jederzeit verkaufen.

«Ohne Fremdfinanzierung kommt man mit einer Schweizer Immobilienaktie auf eine Dividendenrendite von durchschnittlich 4 Prozent Jahresrendite», sagt Thomas Veraguth, «bei den Fonds auf 3 Prozent.»

Die Gegenrechnung der UBS

Zudem könne der Privatanleger auch Aktien- und Fondskäufe auf Kredit tätigen und damit die Rendite steigern, sagt Veraguth. 

Mit Bezug auf den Besitzer der 3,5-Zimmerwohnung macht er folgende Gegenrechnung:

• Ohne Fremdfinanzierung kommt die Rendite des Eigenheim-Spekulanten auf 2,8 Prozent pro Jahr zu stehen. 
• Nach 1 Prozent Abschreibung bleiben noch geringe 1,8 Prozent übrig.
• Davon müssen noch Versicherungen und Transaktionsgebühren bezahlt werden.

Hohe Prämien als Hemmnis

Allerdings werden für die Immobilienfonds und -aktien zum Teil bereits zu sehr hohen Prämien von 20 bis 30 Prozent gehandelt. «Agios und Prämien sind jeweils ein Element der Überlegung», meint Veraguth. «Es gilt auch die Spreads zu Alternativanlagen zu beachten. Diese sind zurzeit noch recht gross.

Tatsächlich gibt er aber keine direkte Kaufempfehlung ab: «Wir empfehlen zwar Immobilienaktien oder -fonds jetzt nicht zu kaufen, aber diese wohl zu halten.»