Der Schweizer Immobilienmarkt wird vor allem durch Mangel bestimmt. Und laut dem Beratungsunternehmen Iazi ist eine Trendwende nicht in Sicht. Auch die Institutionellen dürften wieder verstärkt in Renditeliegenschaften investieren.
Der leichte Hänger bei den Preisen für Renditeliegenschaften und die zeitweise Zurückhaltung der Institutionellen Investoren, die noch vor rund einem Jahr zu beobachten war, ist vorbei. Der Markt zieht wieder an.
Laut Donato Scognamiglio, dem VRP des Zürcher Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien (Iazi) hat das verschiedene Gründe. Da wäre einmal die weiter hohe Nettozuwanderung, die den Markt treibt und die Knappheit an Wohnraum generell verstärkt. Auch ist die Konjunktur in der Schweiz vergleichsweise gut, und die Inflation und die Arbeitslosenquote tief.
Donato Scognamiglio (Bild: Linkedin)
«Die stark gestiegenen Aktienbewertungen haben dafür gesorgt, dass die Institutionellen wieder Luft haben, um in Liegenschaften zu investieren. Durch die gestiegenen übrigen Bewertungen ist die Immobilien-Quote in den Gesamtportfolios wieder gesunken», sagte der Immobilienexperte und Kantonsrat Scognamiglio an einer Medienkonferenz am Dienstag in Zürich.
Bewertungen dürften anziehen
«Die Renditeerwartungen für Immobilien steigen wieder. Durch die tiefen Zinsen sinken zudem die Hypothekarkosten, während die Betriebskosten durch die tiefe Inflation kaum zulegen. «Vor allem aber steigen aber auch die Erträge bei Neuvermietungen weiter deutlich an.»
Der IAZI-VRP rechnet damit, dass die SNB den Leitzins weiter senken wird. «Und das kann deutlicher ausfallen als erwartet, bis hin zu erneuten Negativzinsen.» Auch beim Referenzzins könnte es bereits im Dezember zu einer weiteren Senkung kommen. Das würde aber nur bei den Bestandsmieten zu einer leichten Senkung führen, nicht aber bei den Neuvermietungen.
«Das alles deutet darauf hin, dass die Branche die Renditeimmobilien im kommenden Jahr wieder deutlich aufwerten wird.»
Neubau deckt Bedarf nicht
Auch bei den Preisen für Wohneigentum sei keine Abschwächung zu erwarten. «Wenn die Schweiz weiterhin durch eine attraktive Standortpolitik Unternehmen zu einer Niederlassung motiviert, kommen auch Arbeitskräfte in unser Land.» Diese Arbeitnehmer würden die Lücken auffüllen, die durch die Pensionierung der Babyboomer entstehen. «Doch all diese zugewanderten Menschen benötigen Wohnungen, die einem hohen Wohnstandard entsprechen und sich idealerweise in der Nähe des Arbeitsplatzes befinden sollen.»
Scognamiglio sieht eine Reihe von Fehlentwicklungen, die verhindern, dass entsprechend dem Bedarf neuer Wohnraum entsteht. Theoretisch seien genügend Baulandreserven vorhanden. Die hohen Preise für Land sowie die Regulierungen und Gesetzte würde die Nutzung der Potenziale verhindern, auch bei der Verdichtung in den Städten.
«Die Parole ‘höher, dichter, schneller’ ist nur realistisch, wenn nicht weiterhin eine Flut von teilweise widersprüchlichen Gesetzgebungen, Einsprachen oder ideologische Grabenkämpfe die grossen Bauprojekte zu Makulatur verkommen lassen», so Scognamiglio.
Durch die nun Ende November zur Abstimmung stehenden nationalen Initiativen zu Untervermietung und Eigenbedarf rechnet der Experte nur mit geringen Auswirkungen am Mietmarkt. Entscheidender könnten aber lokale Pläne sein wie etwa das städtische Vorkaufsrecht, Mietenregulierung oder Vorschriften bei der Sanierung.
Welche Folgen eine Abschaffung des Eigenmietwertes haben wird, sei schwer abzuschätzen, da hier verschiedenen Effekte gegeneinander wirken und sich teilweise aufheben würden.
Angespannte Lage in den Bergregionen
Iazi nimmt bei ihrer Analyse speziell die Entwicklung in den vom Tourismus geprägten Bergregionen unter die Lupe. Hier gebe es teilweise eine grössere Wohnungsnot als in den grossen Städten wir Zürich, Basel oder Genf. Als Folge der Zweitwohnungsinitiative habe sich das Angebot verknappt und die Preise seien deutlich stärker gestiegen als bei Erstwohnungen. Die Preise für Zweitwohnungen seien allein im Jahr 2023 um 14 Prozent gestiegen, seit 2015 um 48 Prozent.
Für Einheimische und saisonale Arbeitskräfte werde die Situation besonders problematisch, wenn sich die Schere zwischen der Entwicklung von Angebotsmieten und Nominallöhnen weiterhin auftut.
