Nach sieben Jahren Abstinenz kehrt die Warenhauskette Manor im Jahr 2027 überraschend an die Bahnhofstrasse zurück. Und zwar ersetzt sie teilweise die in Auflösung begriffene Jelmoli. Die kommerzielle Logik des Deals überzeugt.

Das Warenhaus Manor kehrt in die Zürcher Innenstadt zurück. Und zwar auf drei Etagen respektive 13’000 Quadratmetern des bisherigen Jelmoli-Gebäudes, das – wie auch Jelmoli – der Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site (SPS) gehört. Das gaben die beiden Firmen am Dienstagmorgen bekannt.

Die Nachricht würde bereits während des Normalbetriebs der Zürcher City Aufsehen erregen. Umso mehr gilt das für die ansonsten ruhige Sommerzeit.

Fight mit Swiss Life

Wir erinnern uns: Vor wenigen Jahren zwang Swiss Life Manor aus seinem ehemaligen Standort an der Bahnhofstrasse hinaus. Man wurde sich nicht über den Mietzins einig.

Der Tonfall war scharf: «Es ist nicht die Aufgabe von Swiss Life, einen Konzern mit dem Geld unserer Versicherten zu subventionieren, indem wir auf eine marktübliche Miete verzichten», schrieb Swiss Life im Jahr 2019.

Die Zukunft schien ungewiss

Die SPS gab vor Jahresfrist bekannt, ihren Warenhaus-Betrieb einzustellen und damit Jelmoli zu schliessen.

Die Zukunft des dritten historischen Warenhauses, Globus, steht nach der Pleite von René Benkos Signa-Gruppe zumindest unter Vorbehalt. 

Bislang erschien es durchaus wahrscheinlich, dass die Bahnhofstrasse künftig ganz ohne Warenhaus, abgesehen vom Coop City, dastehen könnte.

Frage der Zahlen

Am Finanzplatz galt es aufgrund der Vorkommnisse rund um Manor/Swiss Life und SPS/Jelmoli sowie Signa/Benko fast schon als ausgemachte Sache, dass man offenbar mit Warenhäusern nicht genug Rendite einspielen kann, um die hohen Bewertungen der Immobilien zu stützen.

Jetzt ist doch alles anders – im Jelmoli-Gebäude verbleibt ein Warenhaus.

Manor besser positioniert als Jelmoli

Aus Sicht von Manor ist die Rückkehr in die Zürcher City ein lang gehegter Wunsch.

Mit 59 Warenhäusern, 27 Food-Supermärkten, 23 Restaurants und rund 7'500 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern hat die Warenhauskette, die dem Genfer Familienunternehmen Maus Frères gehört (Präsident: Didier Maus), die kritische Grösse, um in Zürich eine Miete zu zahlen, die auch die Eigentümer der Immobilie zufriedenstellt.

Anders als die im internationalen Vergleich winzige Jelmoli verfügt Manor in den Bereichen Einkauf und Administration über deutliche Synergie-Möglichkeiten. Dazu kommen im Rahmen des Maus-Frères-Konzerns Eigenmarken wie Lacoste, Gant und Kooples sowie textile Produktionsbetriebe.

Vermutlich werterhaltende Miete

Der Kampf mit der Swiss Life, den das frühere Manor-Management recht erbittert geführt hatte, scheint vergessen. Mit Roland Armbruster, der seit 2023 als CEO bei Manor amtiert, scheint man in Sachen Immobilien besser handelseinig zu werden als mit dessen Vorgängern.

Aus Sicht der Eigentümer der Immobilie, also der SPS, scheint es gelungen zu sein, in den Verhandlungen mit Manor eine Miete auszuhandeln, welche die finanzielle Bewertung des Bahnhofstrasse-Baus rechtfertigt.

Spielräume zur Diversifizierung der Mieterschaft

Mit dem Keller-, Erd- und erstem Obergeschoss belegt Manor sicherlich die teuersten Etagen im Gebäude. Trotzdem ist die Fläche mit 13’000 Quadratmetern nur etwa halb so gross wie das derzeitige Jelmoli-Warenhaus.

Manor als grosser Hauptmieter reduziert die Komplexität in der Bewirtschaftung des Gebäudes durch SPS. Gleichzeitig entstehen trotzdem neue Spielräume zur Diversifizierung der Mieterschaft.

Eleganter Rückzug von SPS aus dem Retail

Für SPS ist die Schliessung von Jelmoli in Verbindung mit dem Manor-Deal ein eleganter Rückzug aus dem schwierigen Retail-Geschäft, das der Immobiliengesellschaft seit jeher wesensfremd war.

Und zwar ohne dass in den Augen der Bevölkerung der Makel an SPS haften bleibt, die Warenhaus-Szene in Zürich zerstört zu haben. Es mag also durchaus sein, dass bei SPS auch ein wenig Lokalpatriotismus den Deal begünstigt hat.

René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, kommentiert den Abschluss des langjährigen Vertrags dementsprechend wie folgt: «Unser prioritäres Ziel war seit Anbeginn, das Jelmoli-Gebäude als einzigartige Destination und offenen Begegnungsort zu erhalten. Mit dem geplanten Einzug der Warenhausgruppe Manor und ihrer langjährigen Tradition wird das Jelmoli-Haus für Zürich und die Zürcher Bevölkerung mit neuem Leben gefüllt – mit Strahlkraft über die Stadtgrenze hinaus.»