Das Risiko einer Immobilienblase ist gemäss UBS deutlich gesunken. Eine an sich gute Nachricht, die aber im Gegensatz zur Einschätzung der Nationalbank steht. Was heisst das nun für die Kreditinstitute?

Thomas Jordan und seine Mitstreiter im Direktorium der Schweizerischen Nationalbank (SNB) warnen seit geraumer Zeit vor den Risiken im Immobilienmarkt. Also davor, dass zu viele Leute ein Eigenheim besitzen, die es sich eigentlich nicht leisten können. Und damit die Banken zunehmend dem Risiko ausgesetzt sind, bei steigenden Zinsen Ausfälle von Hypothekarschulden verdauen zu müssen.

Jetzt aber zeigt sich, dass der Markt wohl noch heiss ist, aber den Gipfel deutlich überschritten hat. Der «UBS Swiss Real Estate Bubble Index» ist im zweiten Quartal dieses Jahres zum vierten Mal in Folge gesunken, auf den niedrigsten Stand seit mehr als drei Jahren.

Damit erreichte der Index einen Wert, der gerade noch als Boom bezeichnet werden kann, weit weg von der Blasenbildung (Werte von 2 und mehr). Zum Vergleich: In den späten 1980er-Jahren erreichte der Index vor der Korrektur Werte von deutlich über 2.

Tiefere Eigenheimpreise

Einer der wichtigsten Gründe für den Rückgang des UBS Index sind gesunkene Eigenheimpreise. Im Vorjahresvergleich liegen sie mithin um 2,6 Prozent tiefer, während die nominale Wirtschaftsleistung um 2,8 Prozent zugelegt und Konsumentenpreise um 1 Prozent höher liegen.

Der brummende Motor der Wirtschaft und der damit einhergehende Lohnzuwachs trägt indirekt dazu bei, dass der Index gesunken ist, indem nämlich die (tieferen) Preise in einem noch positiveren Verhältnis zu den Einkommen der Käufer zu stehen kommen.

Die UBS-Ökonomen kommentieren die Diskrepanz zwischen den Warnungen der SNB und ihrem Index so: «Die Entwicklung des Immobilienblasenindex zeigt eine Abkühlung des Eigenheimmarkts und weist auf ein Ende des aktuellen Immobilienzyklus hin. Im jüngst publizierten Finanzstabilitätsbericht warnt die SNB jedoch vor einer akuten Zunahme der Ungleichgewichte im Markt für Eigentumswohnungen.»

Stagnation nach Negativzinsen

Gemäss UBS liegen primär die Verwendung von verschiedenen Preisindizes der unterschiedlichen Wahrnehmung zugrunde, und die Ökonomen betonen, dass die Divergenz über eine längere Periode betrachtet verschwindet. Aber völlig klar bleibt: «Seit Einführung der Negativzinsen vor dreieinhalb Jahren haben die Indizes praktisch stagniert.»

Was bleibt unter dem Strich? Immobilien insbesondere in Regionen um den Zürichsee und den steuergünstigen Regionen Schwyz, Zug und Nidwalden, sowie in Basel-Stadt und in der Waadt bleiben sehr hoch bewertet. Dank einer rückläufigen Preisentwicklung, die vor einiger Zeit eingesetzt hat und gleichzeitig sehr günstigen wirtschaftlichen Bedingungen hat sich aber das gesamtschweizerische Risiko einer Immobilienblase zurückgebildet.

Höhere Zinsen weiter vertagt?

Da diejenigen Banken, die primär vom Zinsgeschäft leben, in ihrem Geschäftsmodell zunehmend unter Druck geraten sind – langfristige Hypotheken, die ein gutes Geschäft darstellen, müssen nach und nach ersetzt werden – hoffen sie auf einen baldigen Anstieg der Zinsen.

Die Frage ist, ob sie auf die SNB hoffen dürfen. In den vergangenen Quartalen rückten Warnungen vor einer Immobilienblase in den Mittelpunkt ihren periodischen Berichte – schliesslich brummt die Wirtschaft, die Inflation ist unter Kontrolle, und die Arbeitslosigkeit verharrt auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Um den Immobilienmarkt abzukühlen, hätte die Bank die Leitzinsen anheben können, wäre da nicht der Franken gewesen.