Das knappe Angebot an Wohnraum und die steigenden Mieten beschäftigen die Politik. Die Immobilienspezialisten von der Firma IAZI präsentieren nun Lösungsvorschläge für einen Vermittlungsversuch des Bundesrats. Sie finden: Bauen muss sich lohnen.
Für Mitte Mai hat Wirtschaftsminister Guy Parmelin zu einem «Runden Tisch» zum Thema Wohnungsknappheit eingeladen. Die Beratungsgesellschaft IAZI hat nun im Vorfeld ein Positionspapier zum Thema vorgelegt.
Die Firma berät vor allem institutionelle Immobilieninvestoren wie Banken oder Fonds und ist in der Finanzbranche ein bekannter Akteur ist. Insofern ist sie selber Partei in der Diskussion um mehr und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum. Sie erkennt aber treffend einen «fundamentalen ideologischen Antagonismus», der zielführenden und pragmaischen Lösungsanstätzen im Wege stehe.
«Während die Linke sich auf den staatlichen und gemeinnützigen Wohnungsbau beschränkt, blasen die Bürgerlichen zum Turbo-Liberalismus und erhoffen sich von einem Kahlschlag bei den Regulierungen im Bauwesen und Mietrecht die Lösung der sich zuspitzenden Lage auf dem Wohnungsmarkt», konstatiert IAZI zur Ausgangslage für die Verhandlungen.
Gute und schädliche Regulierung
Ziel der Wohnungsbaupolitik sollte sein, dass den Menschen qualitativ hochwertiger Wohnraum zu einem angemessenen Preis zur Verfügung stehe. Dass dies Regulierung brauche, sei klar. Es gebe aber neben zielführender auch jede Menge schädliche Regulierung, finden die Immobilienexperen.
IAZI verweist insbesondere auf die gestiegenen Baukosten, die Raumplanung, Baubewilligung und Einsprachepraxis als Problemfelder. Das seien entscheidende Faktoren, die Investitionen in Immobilien weniger attraktiv machen. Der Verweis auf die steigenden Zinsen als Grund für die sinkende Bautätigkeit greife zu kurz. Sowohl die Baugesuche als auch die Baubewilligungen befänden sich seit 2017 im Sinkflug, also noch zu Zeiten von Negativzinsen und Anlagenotstand.
Kluft zwischen Bestands-und Angebotsmieten
Als zweites Hemmnis sieht IAZI das Mietrecht und Wohnraumschutzgesetze in einigen Städten und Kantonen, wie etwa Genf, Waadt, Basel oder wie geplant in der Stadt Zürich. Diese Massnahmenpakete hätten in der Regel einen nachteiligen Effekt auf die Kluft zwischen Bestands-und Angebotsmieten, da sie nur für einen Teil des Marktes eine Mietobergrenze festlegen, der Preismechanismus im übrigen Markt aber intakt bleibt.
Diese grossen Preisunterschiede sorgen dafür, dass Personen länger in einer unpassenden Wohnung verweilen, weil eine neue Wohnung schlicht zu teuer wäre. «Die durch Preisregulierung hervorgerufene Marktsegmentierung führt zu einer erheblichen Fehlallokation, das heisst zu einer ineffizienten Nutzung von Wohnraum», heisst es in dem Positionspapier.
Bauen muss sich wieder lohnen
Die von IAZI vorgeschlagenen Schritte, um der Wohnungsknappheit zu begegnen, zielen deshalb darauf, die Kosten bei Planung und Bau zu senken. Dabei seien Massnahmen zur Senkung der Land- und Baupreise essenziell. Auch müssten Baubewilligungsverfahren vereinfacht, beschleunigt, zentralisiert und digitalisiert werden.
Neue Ansätze brauche es zuden in der Raumplanung, etwa mit einer regelbasierten Zonenplanung. Dabei werde klar festgelegt, was in welchen Zonen erlaubt ist und was nicht. Nach einer entsprechenden Vorabprüfung könnten dann Einsprachemöglichkeiten bei der Durchführung der einzelnen Projekte auf ein Minimum reduziert oder ganz ausgeschlossen werden. Zu einer besseren Nutzung der vorhandenen Flächen brauche es zudem auch weitere Verdichtung oder den Wohnungsbau in Industriezonen. Dabei müsse der Sanierung Vorzug vor einem Abbruch gegeben werden, da dies meist ökologisch sinnvoller und auch sozial verträglicher sei.
