Tim Gibson von Henderson erklärt im Interview mit finews.ch, wieso die nächste Krise auch von den USA ausgelöst, aber in Asien einschlagen wird.
Herr Gibson, wieso sollten Investoren in Immobilien-Aktien investieren?
Derzeit befinden wir uns in einem Szenario des «Perfect Storm» für Immobilien-Aktien. Die Titel sind nicht mehr so billig wie in der Vergangenheit, werden aber noch mit einem Abschlag auf den Nettoinventarwert gehandelt.
Und die Fundamentaldaten der Unternehmen, in die wir investieren, die stimmen. Die Gewinne der Unternehmen steigen, die Grundstückpreise der Immobilien ziehen an, die Mietzinsen klettern in gewissen Regionen zwischen acht und zehn Prozent jährlich – und es gibt viel freies Kapital auf dem Markt, dass in Immobilien investiert wird.
Die letzte Immobilienkrise in den USA startete eine weltweite Finanzkrise. Woher droht uns die nächste Häuserblase?
Märkte, die wir als potenziell gefährlich betrachten, sind Märkte, die von den «Quantitative Easing»-Massnahmen profitiert haben.
Also wieder die USA?
Nicht unbedingt. Grössere Gefahren sehen wir am Häusermarkt in Hongkong. Da der Hongkong-Dollar an den US-Dollar gekoppelt ist, sind in Hongkong die Zinsen auf demselben tiefen Niveau wie in den USA.
«Zentralbanken sind für Immobilientrend verantwortlich»
Die tiefen Zinsen haben die Häuserpreise in Hongkong in den Himmel schiessen lassen – alleine im letzten Jahr sind sie um 20 Prozent gestiegen. Sollten die Zinsen in den USA wieder anziehen, so könnte es in Hongkong zum Platzen einer Häuserblase kommen.
Die Zentralbanken sind also für den Immobilientrend verantwortlich?
Das könnte man sagen. Solange diese weiter fleissig Geld drucken, werden Investoren aus «sicheren Häfen», wie Cash oder Anleihen, getrieben. Daher schauen sich Investoren nach Alternativen um und stecken ihr Geld in Anlagen, die eine Rendite abwerfen, wie Immobilien und Immobilienaktien.
Immobilien und Aktien von Immobilienunternehmen sind aber keine sicheren Häfen. Wie ist das Risiko eines Immobilien-Unternehmens zu bewerten?
Das Schöne an Immobilienaktien ist, dass sie wie Aktien gehandelt werden, aber auch Charakteristika von festverzinslichen Papieren aufweisen. Auf kurze Zeit verfügen die Papiere zwar über eine ähnliche Volatilität wie Aktien. Auf lange Sicht hingegen sieht man die Eigenschaften von den unterliegenden Immobilien im Kurs durchdrücken.
Die treibenden Kräfte hinter Aktien von Immobilien-Unternehmen sind die dem Unternehmen unterliegenden Immobilien – und so verhält sich dann auch der Aktienkurs des Unternehmens.
«Aus China droht momentan keine Gefahr»
Und wie gefährlich ist China? Dort war ja auch schon von einer Immobilienblase die Rede?
In China bestand die Gefahr einer Blasenbildung im Immobilienmarkt, als die Regierung die Kriterien zu Kreditvergabe erleichtert hat. Seither gab es eine leichte Erholung. Wir gehen daher von einem Wachstum der Häuserpreise zwischen fünf und zehn Prozent aus, ansonsten könnte sich der Markt wieder überhitzen.
Im Januar alleine haben die Immobilienpreise in China wieder um ein Prozent zugenommen. Das hört sich zwar nicht nach viel an. Wenn sich dieser Trend aber monatlich fortsetzt, wird die Regierung wieder gezwungen, in den Markt einzugreifen.
Wieso ist denn der chinesische Immobilienmarkt so beliebt?
Das zugrunde liegende Problem sind die fehlenden Anlagemöglichkeiten für Chinas neue Mittelklasse. Der Aktienmarkt ist nur schwer zugänglich und wird aufgrund der schlechten Resultate der letzten Jahre als nicht investierbar betrachtet. Auch die Renditen aus dem Anleihen-Markt sind nicht attraktiv. Daher investieren viele Chinesen in Immobilien.
Tim Gibson verwaltet für Henderson Global Investors ihren Asia Pacific Property Equities Fund. Er ist 2011 zu Henderson gestossen. Zuvor arbeitete er als Fund Manager bei AMP Capital Brookfield, wo er im Indirect Real Estate Investment Team tätig war. Den Einstieg in die Finanzbranche machte Gibson 2001, als er bei Morgan Stanley im European Real Estate Investment Team seine Arbeit als Analyst aufnahm.
