Die Skisaison rückt näher, und die Unterländer sind schon dort: Während der Corona-Krise haben viele von ihnen Chalets und Wohnungen gekauft. Doch so recht mag man sich bei den örtlichen Banken über den Immobilien-Boom nicht freuen.

Die Pandemie hat den Schweizerinnen und Schweizern ihre Berge wieder näher gebracht. Der Tourismus in den Alpen hat aufgrund der Reisebeschränkungen im Ausland einen Boom erlebt – und wer es sich leisten konnte, kaufte sich gleich eine Ferienwohnung oder ein Chalet.

Dies nicht nur, um sich die Ferien zu sichern; sondern auch dank der neuen Flexibilität, welche die Umstellung auf das Home-Office mit sich gebracht hat. «Arbeiten, wo andere Ferien machen», war in den vergangenen Monaten ein oft bemühter Slogan.

«Die Hausbank ist oft die erste Adresse»

Entsprechend erlebten diverse Bergregionen einen Immobilien-Boom, trotz den Vorgaben zu Erst- und Zweitwohnungen. Dies vor dem Hintergrund eines auch im Flachland ausgetrockneten Markts mit stark gestiegenen Preisen. «In den letzten rund zwei Jahren beobachten wir bei Ferienimmobilien in Graubünden überdurchschnittlich viele Handänderungen», beobachtet dazu die Graubündner Kantonalbank (GKB) auf Anfrage. Dennoch werden die Bündner Staatsbanker nicht recht froh am Trend. Denn: das Wachstum bei den Hypotheken auf Ferienliegenschaften hat sich für sie unterdurchschnittlich entwickelt.

Bei der GKB glaubt man auch, den Hauptgrund für die enttäuschende Entwicklung gefunden zu haben: «Die Hausbank ist oft die erste Adresse bei der Finanzierung von Zweitliegenschaften», stellt man beim Institut fest.

Preisindex erreicht Allzeithoch

Die Unterländer zieht es also in die Bündner Berge – doch das Geschäft machen die Flachland-Banken. Eine Beobachtung, die man nicht nur am GKB-Hauptquartier in Chur macht. Bei der Spar- und Leihkasse Frutigen im Berner Oberland, deren Ursprünge bis 1837 zurückreichen, freut man sich zwar über den anziehenden Immobilienmarkt. «Sowohl für Erst- wie Zweitwohnungsobjekte hat die Nachfrage in den letzten beiden Jahren deutlich zugelegt», berichtet Marco Loosli, Kreditleiter bei der Bank. Im Kandertal seien die Preise im Schnitt um 5 Prozent geklettert.

Allerdings: «Was wir gegenüber früher beobachten ist, dass die Hausbanken von Immobilienkäufern von auswärts eher bereit sind, Objekte bei uns vor Ort zu finanzieren.»

Denn im Unterland ist der Wettbewerb noch intensiver, und die Margen der dortigen Geldhäuser entsprechend unter Druck. Ein Gegenmittel ist da, die Volumen auszuweiten. Die Nachfrage spielt mit, trotz Krisenstimmung. So hat etwa der von den Raiffeisen-Banken erhobene Transaktionspreis-Index für Einfamilienhäuser im vergangenen dritten Quartal mit 4,4 Prozent den höchsten Wert seit Messbeginn erreicht.

Ziemlich trocken

Wer sich in die Berge absetzt, findet dort mittlerweile einen ziemlich ausgetrockneten Markt vor, wie sich an Daten von Iazi zur Marktliquidität ablesen lässt. Der Immobilien-Spezialist misst für die Tourismuszentren Davos und Oberengadin Quoten von 2,5 und 1,7, in Mittelbünden 2,1. Im bernischen Saanen und Obersimmental liegen die Quoten bei 2,7, rund um Brig im Wallis bei 2,1 und im Goms bei 1,8. Die Marktliquidität beschreibt das Verhältnis zwischen inserierten Objekten und dem Immobilienbestand – je tiefer die Quote, desto weniger Einfamilienhäuser wurden öffentlich inseriert.

Das wiederum birgt die Gefahr von örtlichen Preisübertreibungen, der gerade Banken aus dem Flachland eher ausgesetzt sind als die Institute vor Ort mit lokalem Knowhow. Je nach Bergregion gelingt es den Lokalmatadoren auch aus diesem Grund immer noch leidlich, den Heimmarkt zu verteidigen.

So berichtet die Walliser Kantonalbank (WKB) auf Anfrage über eine Zunahme der Hypothekarfinanzierungs-Gesuche zwischen April 2020 und September 2021. Dieses Wachstum sei mit 7 Prozent vor allem in den alpinen Tourismus-Destinationen spürbar.

Ausländer finanzieren lokal

Speziell ist die Situation im Berner Saanenland, wo mondäne Skiorte wie Gstaad ein schwerreiches internationales Publikum anziehen. Jürg von Allmen, Direktor der SB Saanen Bank, sagt dort auf Anfrage, es gebe zwar auswärtige Immobilien-Käufer, die für die Hypotheken auf ihre Hausbank zurückgreifen. Das bleibe aber eher selten, da es im Saanenland unter anderem auch viele ausländische Käufer gebe, die vor Ort am liebsten auf eine lokale Bank vertrauten.

«Ebenfalls ist es schwierig, am hiesigen Immobilienmarkt mitzutun, wenn man das lokale Wissen nicht hat – oftmals sind ja auch siebenstellige Summen im Spiel», gibt von Allmen zu bedenken.