Der grosse Zinsschritt der SNB im Dezember dürfte die Renditen der Immobiliengesellschaften antreiben und auch Neuinvestitionen wieder attraktiver machen. Doch am Wohnungsmangel wird das vorerst nichts ändern.

Der Entscheid der Schweizerischen Nationalbank (SNB) vom vergangenen 12. Dezember, die Leitzinsen um gleich 50 Basispunkte auf 0,5 Prozent zu halbieren, wird am Immobilienmarkt Wirkung zeigen.

Immobilieneigentümer und Investoren dürften derzeit damit beschäftigt sein, die Folgen für ihre Geschäftskalkulationen zu prüfen. Tiefere Finanzierungskosten, steigende Nachfrage, und die nun fast garantierte Senkung des Referenzzinses im kommenden März dürften das Bild 2025 prägen.

Und laut den meisten Ökonomen könnten noch tiefere Zinsen folgen. Die SNB könnte im März oder Juni erneut um weitere 25 Basispunkte senken, bis Ende Jahr sehen einige bereits einen Rückfall in Negativzinsen.

«Für den Immobilienmarkt, insbesondere für den Wohnungsbau, ist das eine gute Nachricht», ist Donato Scognamiglio, Verwaltungsratspräsident des Beratungsunternehmens Iazi überzeugt. «Mehrfamilienhäuser werden als Anlageklasse wieder an Attraktivität gewinnen.»

Höhere Renditeerwartung und Bewertung

Tiefere Zinsen bedeuten, dass bei einer Investition in Mietimmobilien der Kapitalisierungssatz sinkt und die Renditeerwartung steigt. Dass hat dann auch eine höhere Bewertung zur Folge. Investoren sind bereit, für die gleichen Einnahmen mehr zu zahlen. Bereits in den vergangenen Monate haben sich die tendenziell sinkenden Hypo-Zinsen entsprechend positiv bei den Aktienkursen der kotierten Immobiliengesellschaften niedergeschlagen.

Auch für Wohneigentum-Interessenten sei das eine gute Nachricht. Die Zinsen für Hypothekardarlehen sind in der Schweiz seit 2024 wieder im Sinkflug. Mit der jüngsten Zinssenkung werden die Zinsen auch auf absehbare Zeit tief bleiben.

Viele potenzielle Immobilienkäuferinnen und Käufer würden in dieser Phase festverzinsliche Hypotheken mit längeren Laufzeiten wählen, heisst es in einer Einschätzung von IAZI. Auch die Saron-Hypotheken dürften wieder in den Fokus der Bankkunden geraten. Sie sind an den Geldmarktsatz Saron und damit indirekt an den SNB-Leitzins gebunden.

Leistbarkeit bleibt Problem

Doch mit dem billigen Geld steigt auch die Nachfrage und damit die Preise. Ob damit also die potenzielle Käuferschicht mit Blick auf die Tragfähigkeitsregeln grösser oder kleiner wird, bleibt abzuwarten.

Zudem warnt der IAZI-Präsident vor den bekannten Nebenwirkungen von billigem Geld und «Anlagenotstand» bei institutionellen Investoren. Ein erneutes Abtauchen in das Tiefzinsumfeld würde im Immobiliensektor erneut die allseits bekannten Kollateralschäden verursachen. In der letzten Tiefzinsperiode seien sehr viele Gelder in den Bau von Mehrfamilienhäusern am falschen Standort geflossen. Dabei seien Wohnsiedlungen dort gebaut worden, wo überhaupt keine Nachfrage vorhanden war, zum Beispiel in der äusseren Peripherie der grossen Zentren.

Dass die tiefen Zinsen einen Bau-Boom genau dort auslösen, wo Wohnraum gebraucht wird, ist also nicht zu erwarten. Mangel an Bauland, zu hohe Preise und die steigenden regulatorischen Hürden erschweren gerade in den urbanen Zentren die Umsetzung von Bauvorhaben.