Die Geldpolitik hat einen vielfältigen Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt – allerdings nicht immer mit den gewünschten Folgen, wie eine Studie erstmals zeigt.
Am Donnerstag nächster Woche präsentiert das Direktorium der Schweizerischen Nationalbank (SNB) ihren jüngsten Zinsentscheid – doch eine Änderung der Geldpolitik nach mehr als fünf Jahren Stabilität würde überraschen.
Die Aufmerksamkeit wird somit primär auf die Aussagen des dreiköpfigen Präsidiums unter Thomas Jordan zum Schweizer Franken liegen.
Vor allem Währungspolitik betrieben
Seit Anfang Februar hat der Euro, die wichtigste Handelswährung für die Schweizer Wirtschaft, markant an Wert zugelegt und damit Druck von der SNB genommen, ständig noch mehr Devisen zu kaufen, um den Franken vor einer Aufwertung zu schützen.
Aufgrund des kräftigen Aufwertungsdruckes auf den Franken hat die SNB in den vergangenen Jahren mit der Geldpolitik vor allem eine Währungspolitik betrieben.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Was in den vergangenen Jahren immer wieder für Aufregung gesorgt hat, sind die Auswirkungen des Negativzinses auf den Schweizer Immobiliensektor. Dank den tiefen Kosten einer Hypothek stieg die Nachfrage nach Wohneigentum stark an und damit erhöhten sich auch die Preise in diesem Segment.
Einerseits wird das Eigenheim im Vergleich zu einer Mietwohnung dank tieferen Hypotheken günstiger. Anderseits zieht es aber auch institutionelle Anleger in den Immobiliensektor, weil dieser wenigstens noch eine, wenn auch kleine feste Rendite verspricht, im Gegensatz etwa zu Obligationen.
Einfluss auf die Inflation
Gebetsmühlenartig hat die SNB denn auch auf die Gefahren eines starken Anstiegs der Immobilienpreise hingewiesen und betont, dass sie die Situation genau verfolge – insbesondere im Bereich der Wohnrenditeliegenschaften.
Der zweite Effekt der Tiefzinspolitik sind die tieferen Mietpreise, die bezahlt werden müssen. Und dieser, dem Anstieg der Immobilienpreise gegenläufige Effekt, hat auch Auswirkungen auf die eigentlich wichtigste Zielgrösse für die Währungshüter, die Inflation.
Automatisch dämpfend
Die SNB strebt gemäss ihrem geldpolitischem Konzept nach einer Preisstabilität, die mit einer Inflationsrate von weniger als 2 Prozent, aber auch höher als 0 Prozent definiert ist. In den vergangenen Jahren ist das Inflationsziel in den Hintergrund gedrängt worden, weil die Währungspolitik die Schlüsselrolle einnahm.
Der Effekt, den der Negativzins auf die Mietzinsen hat, wirkt sich automatisch dämpfend auf die Inflation aus, und weil der Mietzins einen Grossteil des Budgets einer Durchschnittsfamilie ausmacht, kann der Negativszins nur in einem begrenzten Umfang überhaupt inflationssteigernd wirken.
Hoher Anteil von Mietwohnungen
In der Schweiz ist dieser Mechanismus augenfällig stärker ausgeprägt als in den Nachbarländern Italien und Deutschland, wie eine Studie mit dem Titel «On the transmission of monetary policy to the housing market» zeigt. Sie wurde am Mittwoch von der SNB als sogenanntes Working Paper publiziert.
In der Studie kommen die Autoren zum Schluss, dass dieser Effekt in der Schweiz besonders stark ausfällt, weil erstens die Mietzinse nach einem entsprechenden Zinsschritt aufgrund des institutionalisierten Links zwischen Zinsen und Mieten stark sinken.
Und zweitens, weil die Schweiz nach wie vor einen hohen Anteil an Mietwohnungen zählt – trotz dem Boom der Eigenheime. In Deutschland hingegen wird dieser Mechanismus abgeschwächt durch den hohen Anteil an Mietwohnungen, die sich im Staatsbesitz befinden.
