Der Zinsanstieg und wirtschaftliche Faktoren haben den Immobilienmarkt in der Schweiz im vergangenen Jahr geprägt. Immer weniger Menschen können sich Wohneigentum leisten, und die Angebotsmieten haben einen wahren Preisschock gesehen, heisst es in einer neuen Studie der UBS.

2023 ist der Eigenheimerwerb für immer mehr Menschen in der Schweiz in weite Ferne gerückt. Während sich vor 20 Jahren rund 60 Prozent aller Haushalte das damalige Median-Eigenheim leisten konnten, liegt der Anteil aktuell noch bei schätzungsweise 15 Prozent oder 660`000 Haushalten, schreibt die UBS in der Studie «Real Estate Focus 2024».

Als Konsequenz beobachte man die Abwanderung von Käufern in eine preisgünstigere Regionen abseits der Grosszentren. Das zunehmend verbreitete ortsunabhängige Arbeiten sorge dafür, dass die Menschen längere Pendlerwege in Kauf nehmen.

Verschiebung weg von den Zentren

Das hatte auch Auswirkungen auf die Preisentwicklung. Die Eigenheime verteuerten sich 2023 in relativ preisgünstigen Regionen wie der Ostschweiz oder auch im Kanton Freiburg mit etwa 4 Prozent überdurchschnittlich stark. Am anderen Ende der Skala lagen die bereits hochpreisigen grösseren Städte: In den Regionen Genf und Basel sanken die Eigenheimpreise sogar leicht, heisst es weiter.

Ein Verkäufermarkt sei nicht in Sicht, und durch das unterdurchschnittlichen Wirtschaftswachstums sei eine Wiederbelebung des Booms vorerst unwahrscheinlich, erwarten die Experten der Grossbank.

«Nach der ersten Zinssenkung der SNB im vergangenen Monat rechnen wir mit einer wieder langsam steigenden Nachfrage nach Wohneigentum», sagte UBS-Experte Thomas Rieder an einer Medienkonferenz am Donnerstag in Zürich.

Preisschock am Mietmarkt

Am Mietmarkt stiegen die Angebotspreise 2023 fast 5 Prozent verglichen zum Vorjahr. Das sei der stärkste Anstieg seit 15 Jahren gewesen. Die UBS rechnet mit einer Fortsetzung der Entwicklung. Die höheren Mieteinnahmen könnten die höheren Fremdkapital-Kosten sowie die gesunkene Attraktivität der erzielbaren Rendite im Vergleich zu alternativen Anlagen zumindest wettmachen.

Laut Matthias Holzey, CIO und Ökonom bei UBS Swiss Real Estate hatten am Mietmarkt und Renditeliegenschaften auch Staatseingriffe und Nachhaltigkeitsziele Effekte. «Hier treiben die Grosstädte die Entwicklung.» Die zunehmende Regulierung sei eine Folge der steigenden Mieten.

«Durch Regeln bei Kostenmiete, Vorkaufsrecht oder Mietpreisbremse unterliegen aktuell rund 30 Prozent des Mietwohnungsbestandes einer kantonalen oder kommunalen Regulierung. Wenn die bisher geplanten Massnahmen umgesetzt werden, steigt das auf 50 Prozent», sagt Holzey weiter.

Weniger gebaut als früher

Eine Mietpreisbremse, wie etwa in Basel, ist für die Investoren die grösste Herausforderung. «Das bedeutet hohe Werteinbussen bei Altbauten», sagt Holzer. «In Zürich verlieren sie über Nacht 25 Prozent an Marktwert, in Basel rund 12 Prozent. Mit einer Renovierungspflicht ist der Effekt noch grösser.»

Der Wohnungsbau sei inzwischen nicht weiter rückläufig. Die Differenz zwischen Baugesuchen und Bewilligungen ist jedoch weiter gestiegen.

Dabei gibt es aber grosse regionale Unterschiede. «In Zürich wird nicht weniger gebaut als früher. Auch Thurgau, St. Gallen oder Schwyz sind stabil. Die Waadt, Genf, Luzern oder Aargau sind eher Problemkantone, Basel Stadt ist sehr negativ, Baselland positiv.»

Keine Trendumkehr bei den Büromieten in Sicht

Die Kaufpreise für Büroliegenschaften standen 2023 unter Druck. Als Folge der höheren Zinsen sanken sie an Schweizer Spitzenlagen um 10 bis 15 Prozent. Als Gründe werden die unterdurchschnittliche Büroflächenabsorption ist seit der Pandemie genannt und der Homeoffice-Effekt. Dabei wird auch ein hoher versteckter Leerstand durch zeitweise ungenutzte Arbeitsplätze angenommen.

Eine generelle Trendumkehr hin zu steigenden Marktmieten ist daher nicht in Sicht. Die Preiskorrektur am Transaktionsmarkt für Spitzenlagen dürfte inzwischen aber grösstenteils abgeschlossen sein.