Immobilien: Zyklen kommen und gehen – was bleibt, ist der Markt

Die Immobilienmärkte boomen weltweit: Experten glauben, dass der hiesige Zyklus bald ein Ende nimmt. Deshalb investieren wir diversifiziert und zyklusunabhängig – in Sweetspots an bester Lage.

Von Peter Bezak, Anlageexperte bei der Zurich Invest AG

Seit der globalen Finanzkrise sind die Immobilienpreise in den USA und Europa stark gestiegen. Länderunterschiede zeigen sich jedoch weniger ausgeprägt in den Preisen, sondern in der Zinsentwicklung. Während die US-amerikanische Zentralbank Fed bereits Ende 2015 die Zinswende eingeläutet hat, bewegen sich die Zinsen im Euroraum und in der Schweiz weiter auf tiefem Niveau oder gar im negativen Bereich. Dennoch: Auch der US-Immobilienmarkt weist aufgrund der guten Verfassung der USA intakte Investitionschancen auf. Trotz höheren Zinsen werden steigende Häuserpreise beobachtet.

Stabile Wirtschaftslage bietet Chancen

Eine Zinswende muss nicht zwingend einen Rückgang des Immobilienmarktes nach sich ziehen. Eine stabile Wirtschaftslage mit sinkender Arbeitslosigkeit und steigenden Konsumausgaben führt trotz höheren Zinsen zu einer positiven Entwicklung. In Europa gehören Deutschland und Frankreich, aber auch die Beneluxstaaten oder Skandinavien zu den wirtschaftlich stärksten Ländern und bieten entsprechend interessante Opportunitäten. Ein Blick nach Asien zeigt, dass auch Australien ein stabiles und nachhaltiges Wachstum aufweist, was das globale Investitionsuniversum abrundet.

Marktvielfalt zwischen den Ländern

Wenn eine Schweizer Pensionskasse in den USA und Europa investiert, kann sie mit den institutionellen Immobilienmärkten USA, Grossbritannien und Deutschland bereits rund die Hälfte des globalen Marktes abdecken (Abbildung 1). Berücksichtigt sie noch weitere Immobilienmärkte in Europa und Asien, sind es schon 90 Prozent. Die einzelnen Länder weisen unterschiedliche Wirtschaftszyklen aus. Sowohl in Europa wie in den USA steigen die Mieten, in Europa generell aufgrund beschränktem Angebot und in den USA vor allem aufgrund des Wachstums in den Wirtschaftszentren.

Heterogenität bewirkt Diversifikationspotenzial

Diese Heterogenität bewirkt in einem internationalen Immobilienportfolio Diversifikationspotenzial und kann statistisch ermittelt werden. Die Korrelation der Renditen zwischen den verschiedenen Märkten ist relativ gering (Abbildung 2). Über den Zeitraum von 2000 bis 2017 weist beispielsweise der US-Immobilienmarkt eine Korrelation von 0.21 zum Schweizer und 0.35 zum spanischen Immobilienmarkt auf.

Diverse Wachstumszyklen in Sektoren

Neben der regionalen oder länderspezifischen Diversifikation gibt es auch die Möglichkeit, Risiken breit in unterschiedliche Wirtschaftssektoren zu verteilen. Die vier wichtigsten Immobiliensektoren – Büros, Einzelhandel, Wohnungen und Industrie/Logistik – sind in verschiedenen Wirtschaftszyklen vertreten und weisen erhebliche Unterschiede in der Mieterstruktur sowie bei den Kapitalanforderungen auf. Dadurch tragen sie wesentlich zur Diversifikation eines Immobilien-Portfolios bei.

Core-Immobilien: Immer an guter Lage

Obwohl internationale Diversifikation sehr empfehlenswert ist, muss bei Immobilieninvestments die Risikoklasse der spezifischen Immobilie immer mitberücksichtigt werden. Wobei der Sweet Spot vor allem bei Core-Immobilien liegt: Diese weisen die geringsten Risiken auf. Sie zeichnen sich durch ihre erstklassige Lage in Städten sowie durch die hohe Qualität der Mieter aus. Solche Liegenschaften sind sehr begehrt, denn sie liegen in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten, öffentlichen Einrichtungen und bei Logistikanlagen nahe von Autobahnen und anderen Verkehrsadern.

Core-Immobilien: Ideal für langfristige Anlagestrategie

Aufgrund der grossen Nachfrage nach Core-Immobilien sind die Leerstände meist von kurzer Dauer und die Erträge über den gesamten Konjunkturzyklus sehr stabil. Die Mieten werden oft über viele Jahre vertraglich festgelegt. Ausserdem ist die Fremdkapitalquote grundsätzlich niedrig. Investoren verfolgen mit ausländischen Core-Immobilien eine langfristige und robuste Anlagestrategie.

Lokale Vernetzung ausschlaggebend

Institutionelle Investoren haben dank ihrer hohen Anlagevolumina weltweit die besten Investitionschancen. Die Herausforderung ist vielmehr die richtige Auswahl der Immobilien in einem Markt, der zurzeit boomt. Expertenwissen, Erfahrung und ein ausgezeichnetes lokales Netzwerk sind von grosser Bedeutung, um Immobilien effizient zu bewirtschaften und Transaktionen erfolgreich auszuführen. Wer im Ausland investiert, das Währungsrisiko selber tragen kann oder absichert, diversifiziert seine Risiken und erhält somit die grössere Chance auf langfristig höhere Renditen.

• Weitere Informationen zur Anlagegruppe Immobilien Global

*Der Preis für die Anlagegruppe Immobilien Global setzt sich aus den Preisen der zugrundeliegenden Produkte zusammen. Der Preis kann aufgrund der Allokation schwanken.