Wie wirkt sich die Coronakrise auf Wohnimmobilien aus; aus Vermieter- wie auch aus Mieterperspektive? Und was spricht für langfristige Anlagen in diesen Sektor?
Im Zuge der Corona-Pandemie sind die Aktienkurse vieler Immobilienfirmen mit Fokus auf Wohnimmobilien analog zu anderen ertragbringenden gewerblichen Real Estate Investment Trusts (REITs) gesunken. Auslöser waren Sorgen hinsichtlich der Mietzahlungsquoten und des Ausblicks für die Mieten am Markt, wie Guy Barnard sowie Tim Gibson und Greg Kuhl vom Global Property Equities Team von Janus Henderson Investors feststellen.
Die globalen Ausgangsbeschränkungen führten zu einer beispiellosen wirtschaftlichen Disruption. Jedoch scheinen umfangreiche staatliche Hilfsprogramme ausreichend Mittel bereitgestellt zu haben, um den Grundbedarf der Mehrzahl der in Mitleidenschaft gezogenen Menschen zu decken.
Robuster Wohnungssektor
In den USA zeigen Daten des National Multifamily Housing Council Survey, dass die Vereinnahmungsquote der monatlichen Mieten bei Wohnimmobilien Ende April bei 95 Prozent lag (in der Nähe des Werts von 98 Prozent im April 2019) und dass der Trend sich Anfang Mai zu verbessern schien.
Diese Daten scheinen die Robustheit des Wohnungssektors auch in Krisenzeiten zu unterstreichen. In Deutschland haben kotierte Gesellschaften für Wohnimmobilien ebenfalls nur geringfügige Auswirkungen auf die Vereinnahmungsquote bei den Mieten registriert. Sie erwarten für das laufende Jahr nach wie vor einen Anstieg der Mieten – womit sich ein seit vielen Jahren bestehender stabiler Trend fortsetzen würde, der auch während der globalen Finanzkrise anhielt (siehe folgende Grafik).
Deutsche Wohnungsmieten vs. BIP-Schwankung
(Quelle: Statistisches Bundesamt, OECD, Morgan Stanley Research; Stand: 31. März 2020. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.)
Viele Vermieter von Apartments haben bemerkenswerte Programme zur Abmilderung von Härten für ihre Mieter eingeführt. Zu den Massnahmen können zeitweilige Mietstundungen gehören, flexible Zahlungsvereinbarungen auf kurze Sicht sowie der Verzicht auf Mieterhöhungen. Ausserdem kommen einige Unternehmen dem Sicherheitsbedürfnis potenzieller Mieter mit Hilfe von Technologien zur selbstgesteuerten und virtuellen Besichtigungen sowie papierlosen Verträgen entgegen, was eine Vermietung ohne persönliche Kontaktaufnahme erleichtert.
Verlängerte Verträge
Zu beobachten waren Hinweise darauf, dass die Belegungsquoten im derzeitigen Wirtschaftsaufschwung stabil zu bleiben scheinen. Mehrere Unternehmen gaben kürzlich auch bekannt, dass die Haltequoten gestiegen seien. Demnach entscheiden sich mehr Mieter statt für einen Auszug für eine Verlängerung ihrer Verträge. Nach einer Abschwächung Anfang April ist es zudem zu einer Verbesserung bei den Neuvermietungen gekommen.
Auch wenn wir optimistisch für die Aussichten von Wohnungsvermietern sind, erfordert das regulatorische Umfeld Beobachtung. Seit Ende März sind in vielen Ländern Moratorien für die Kündigung von Mietern verabschiedet worden, wonach Vermieter auch bei Nichtzahlung keine Kündigungen aussprechen dürfen. Wie lange diese Regelung Gültigkeit hat, ist weiterhin unklar. Des weiteren war zu beobachten, dass die begrenzte Verfügbarkeit von Wohnimmobilien zu moderaten Preisen in vielen Städten zum Problem wird.
Länger zu Hause bleiben
Dabei verdeutlicht die derzeitige Krise, wie wichtig es ist, Arbeitnehmer in Schlüsselfunktionen wie Mitarbeitern im Gesundheitswesen und Lehrern Wohnungen bereitzustellen. Dies hat einige Städte dazu veranlasst, Mietvorschriften zu erlassen, um das Ausmass des Mietwachstums zu begrenzen. Zwar entwickelt sich das regulatorische Umfeld weiter und könnte sich als unvorhersehbar erweisen. Dennoch hoffen wir, dass der ausgeprägte Service und der Einsatz für das Wohlergehen der Mieter während der Krise zu einer ausgewogenen Debatte führt.
Während also viele von uns darauf erpicht sind, wieder mehr Zeit ausserhalb unserer Wohnungen zu verbringen, könnten die bedarfsgetriebene Charakteristik des Wohnungssektors, die allgemein ausgeprägte Mieterbindung und technologiebasierte Betriebsplattformen für Immobilieninvestoren bedeuten, länger «zuhause» zu bleiben.
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