Das Team für globale Immobilienaktien erläutert, wie Covid-19 die Bedeutung von ESG-Kriterien – Umwelt, Soziales und Unternehmensführung – im Immobiliensektor beschleunigt, und welchen Beitrag der Sektor für die weltweite Erholung spielt.
Das sind die zentralen Erkenntnisse:
- Die Coronakrise zeigt, wie börsennotierte Immobilienunternehmen die oft nur schwer messbaren sozialen Kriterien ihrer ESG-Politik durch unterschiedliche Initiativen umsetzen, um Mietern, Mitarbeitenden und der Allgemeinheit zu helfen.
- Wir denken, dass die Qualität des Managements, einschliesslich Unternehmensführung, ein entscheidender Faktor für die Ermittlung der künftigen Branchenführer sein wird.
- Die zunehmende Konzentration auf Umweltfaktoren wird sich beschleunigen, da die Nachfrage von Mietern und Anlegern nach effizienteren und nachhaltigeren Gebäuden langsam steigt.
Das Verständnis und die Bewertung von Umwelt-, Sozial- und Unternehmensführung -Kriterien (ESG) entwickelt sich zu einem wesentlichen Bestandteil der Anlage in börsennotierte Immobilienunternehmen.
Farbe bekennen
Viele Unternehmen bekennen sich zwar zu den ESG-Grundsätzen, aber Taten sagen mehr als Worte. In diesem Sinne zeigt uns die COVID-19-Pandemie auf einzigartige Weise, wie Unternehmen die häufig nur schwer messbaren sozialen Aspekte ihrer ESG-Politik umsetzen.
Der globale REITs-Sektor (Real Estate Investment Trusts) stellt sich in dieser Hinsicht einer realen Herausforderung, indem er verschiedene Initiativen startet, um Mietern, Mitarbeitenden und der Gesellschaft im Allgemeinen zu helfen.
Nachfolgend einige Beispiele
Unite Students ist der grösste Eigentümer, Verwalter und Entwickler zweckorientiert gebauter Studentenwohnheime (PBSA) in Grossbritannien und bietet 76'000 Studenten ein Dach über dem Kopf. Unite verzichtete als erster PBSA-Anbieter nach Ausbruch der Pandemie proaktiv auf die Miete von Studenten, die für das Sommersemester nach Hause gefahren sind. Diese Entscheidung schmälerte den Gewinn des Unternehmens zwar kurzfristig, hat aber seine Beziehung zu wichtigen Partneruniversitäten gestärkt.
In den USA beteiligen sich die Life Science-Campusse von Alexandria Real Estate Equities direkt am Kampf gegen Covid-19. Mehr als 80 Mieter von Alexandria sind im Bereich Tests, Behandlung und Impfstoffe tätig. Das Unternehmen zählt zu den ESG-Vorzeigeunternehmen unter US-REITs und hat seine Nachhaltigkeits- und Kohlenstoffreduktionsziele offengelegt.
Gesunde Arbeitsplätze
Unter anderem sollen alle neuen Entwicklungen den Gold- oder Platinstandard des Systems für ökologisches Bauen «Leadership in Energy and Environmental Design» (LEED) erfüllen. Alexandria arbeitet an der Entwicklung nachhaltiger Campusumgebungen mit gesunden Arbeitsplätzen für führende Life Science- und Technologieunternehmen, indem es Fitness und gesunde Ernährung, Grünflächen, Innenraumluftqualität und natürliches Licht in seinen Gebäuden in den Mittelpunkt stellt.
Neben seiner Tätigkeit als Vermieter ist das Unternehmen auch Partner und tritt als Kapitalgeber und Inkubator für neue Biotechnologie-Unternehmen auf. Durch diese Partnerschaft kann Alexandria seine Mieter und ihre Bedürfnisse besser verstehen.
Unterstützung für Mieter
Der diversifizierte australische Vermieter Mirvac verfolgt eine Nachhaltigkeitsstrategie mit klaren Zielen, um bei seinen Unternehmen positive ökologische und soziale Auswirkungen zu gewährleisten. Zu den Initiativen des Unternehmens zählen virtuelle Vernetzungsevents in Wohngemeinschaften und Wohnungen sowie die Unterstützung kleiner Unternehmen, indem Lieferanten innerhalb von fünf statt wie üblich 30 Tagen bezahlt werden. Gemäss seiner Zusage zum Erhalt der natürlichen Ressourcen will Mirvac ausserdem bis 2030 keinen Abfall auf Deponien mehr entsorgen.
Das Zuhause war selten wichtiger als während der Pandemie und der Ausgangssperren. Viele REIT-Vermieter von Wohnungen haben in lobenswerter Weise Härtefall-Programme eingerichtet, um Mieter zu unterstützen. Unter anderem wurden Mietzahlungen vorübergehend gestundet, kurzfristig flexible Zahlungspläne vereinbart und auf Mieterhöhungen verzichtet.
Grosse Servicebereitschaft erhofft
In Deutschland kürzte der auf Berlin spezialisierte Vermieter Deutsche Wohnen seine Dividende für die Aktionäre, um einen Corona-Hilfsfonds in Höhe von 30 Millionen Euro zur Unterstützung seiner Mieter und Geschäftspartner zu finanzieren.
Vor dem Hintergrund der allgemeinen Diskussion über weltweite Mietpreis-Kontrollen erhofft man sich, dass die grosse Servicebereitschaft und der Einsatz professionell verwalteter Vermieter für das Wohl der Mieter in Zukunft zu einer ausgewogeneren Debatte dieses Themas führen wird.
Rolle von ESG bei REIT-Anlagen
Allgemein sind wir seit Langem der Ansicht, dass die Qualität des Managements, unter anderem die Unternehmensführung, eine entscheidende Rolle für die Ermittlung der Branchenführer im Immobiliensektor spielt. Wie immer treten in Stressphasen die besten und schlechtesten Beispiele hervor.
Die kürzliche Einleitung eines Insolvenzplan-Verfahrens gegen Intu Properties, einen der grössten Eigentümer von Einkaufszentren in Grossbritannien zeigt, welches Risiko eine schwache Unternehmensführung für Minderheitsaktionäre birgt. Im vorliegenden Fall war ein Mehrheitsaktionär offensichtlich bereit, einen höheren Verschuldungsgrad für das Unternehmen in Kauf zu nehmen, was letztlich zur Pleite von Intu beitrug.
Immobilien tragen zur «grünen Erholung» bei
Wir erwarten, dass sich der Fokus auf Umweltfaktoren in Zukunft weiter verstärken wird. Es zeigt sich immer deutlicher, dass die Nachfrage von Mietern und Anlegern nach effizienteren und nachhaltigeren Gebäuden steigen wird.
Dieser Trend wird sich nach der Coronakrise voraussichtlich weiter beschleunigen, da Unternehmen noch mehr Wert auf die Gesundheit und das Wohl ihrer Mitarbeitenden legen. Da viele Regierungen eine «grüne Erholung» nach der Pandemie anstreben, könnten sich aktive Immobilienbesitzer, die in die Errichtung nachhaltiger Gebäude und die Verbesserung bestehender Objekte investieren, als eine wichtige Säule bei den Bemühungen um einen globalen Wirtschaftsaufschwung erweisen.
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