Aus der Fusion dreier Immobilienfonds der AXA entstand der grösste NAV basierte Schweizer Immobilienfonds für inländische Pensionskassen. Rainer Suter und Nicolas Cadalbert erläutern im Interview die Gründe für die Zusammenlegung, die Herausforderungen, und welche Investitionsstrategie der Fonds verfolgt.

Herr Suter, was bewegte die AXA dazu, ihre drei Immobilienfonds zum AXA Real Estate Fund Switzerland zusammenzulegen?

Eine hohe Risikodiversifikation sowie Liegenschaften an erstklassigen Lagen sind wichtige Erfolgsfaktoren für die langfristige Wertentwicklung eines Immobilienfonds. Um diese Erfolgsfaktoren weiter auszubauen, haben wir per 31. März 2024 unsere drei Schweizer Immobilienfonds zum neuen AXA Real Estate Fund Switzerland zusammengeführt.

Unsere Investoren profitieren von einer erweiterten Diversifikation durch eine breite Streuung in verschiedenen Nutzungsarten und Anlageregionen sowie von einer vergrösserten Anlegerbasis. Mit einem aktuellen Nettofondsvermögen von 4,20 Milliarden Franken (per 30.9.2024) ist der AXA Real Estate Fund Switzerland der grösste NAV basierte Immobilienfonds in der Schweiz.

Wo lagen die Herausforderungen bei dieser Vereinigung?

Die Vereinigung der drei Immobilienfonds mit unterschiedlichen Anlagestrategien stellte eine der zentralen Herausforderungen dar. Es galt, die verschiedenen Anlageansätze zu harmonisieren, um ein kohärentes Gesamtkonzept zu schaffen, das den Anforderungen der Investoren gerecht wird und gleichzeitig eine ausgewogene Risikostruktur beibehält.

Welches sind die Hauptunterschiede vom AXA Real Estate Fund Switzerland zu anderen Schweizer Immobilienfonds von hiesigen Marktanbieter?

Rund 84 Prozent des Fondsvermögens sind in sogenannten Kernstädten und deren Hauptkerne investiert – urbane Zentren, die von der Zuwanderung profitieren und künftig sowohl wirtschaftliches als auch demografisches Wachstum erwarten lassen. Wir haben die Risiken breit gestreut, sodass weder ein einzelner Mieter noch eine Liegenschaft mehr als 2,5 Prozent des Gesamtportfolios ausmacht – ein im Vergleich zu anderen Immobilienfonds sehr niedriger Wert.

In welche Immobilien ist der Fonds investiert?

Der Fonds investiert aktuell in mehr als 180 Liegenschaften, wobei der Schwerpunkt auf Wohnimmobilien liegt, die rund 59 Prozent des Gesamtportfolios ausmachen. Ergänzt wird das Portfolio durch erstklassig gelegene Geschäftsliegenschaften, die rund ein Drittel des Gesamtvermögens repräsentieren. Weitere 8 Prozent des Portfolios entfallen auf gemischt genutzte Liegenschaften in urbanen Lagen.

In welchen Regionen investiert der Fonds?

Der Fonds investiert gezielt in die wirtschaftlich dynamischsten Regionen der Schweiz. Aktuell entfallen 43 Prozent des Fondsvermögens auf die Region Zürich, 16 Prozent auf die Genferseeregion und 15 Prozent auf die Nordwestschweiz. 

Die übrigen Immobilien verteilen sich auf die Zentralschweiz (10 Prozent), Bern (6 Prozent), die Ostschweiz (6 Prozent), das Tessin (3 Prozent) und die Westschweiz (1 Prozent).

Herr Cadalbert, welche Vorteile hat ein nichtkotierter gegenüber einem kotierten Immobilienfonds?

Bei einem nichtkotierten Immobilienfonds erfolgt die Bewertung der Anteile auf Grundlage des Net Asset Value (NAV), was die Bildung von Agios oder Disagios ausschliesst und die Volatilität verringert. Ein nichtkotierter Immobilienfonds weist daher ähnliche Eigenschaften wie ein direkt gehaltenes Immobilienportfolio auf.

Wie wird das Thema Nachhaltigkeit im Portfolio vom AXA Real Estate Fund Switzerland umgesetzt?

Die Nachhaltigkeitsstrategie des Fonds basiert auf drei zentralen Säulen: der Dekarbonisierung des Anlageportfolios, der Resilienz gegenüber Klima- und Transitionsrisiken und dem Bauen für zukünftige Generationen. Dabei liegt der Schwerpunkt auf der Erhöhung der Energieeffizienz und der Reduktion des CO2 Ausstosses, um das Ziel von Netto Null Emissionen bis 2050 zu erreichen. Zudem integrieren wir Biodiversitäts und soziale Aspekte in unsere Projekte.

Unser Fonds erzielte im diesjährigen GRESB-Benchmark die Höchstbewertung von fünf Sternen, was die klare Ausrichtung und erfolgreiche Umsetzung unserer Nachhaltigkeitsstrategie bestätigt.

Wer kann in den AXA Real Estate Fund Switzerland investieren?

Der Fonds steht in der Schweiz domizilierten, steuerbefreiten Vorsorgeeinrichtung sowie steuerbefreiten Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen offen. Zudem können auch Anlagefonds investieren, sofern ihr Anlegerkreis ausschliesslich aus in der Schweiz domizilierten steuerbefreiten Vorsorgeeinrichtungen besteht.

  • Rainer Suter ist Co Head Core Funds AXA Investment Managers und Nicolas Cadalbert ist Kundenbetreuer AXA Schweiz

Kennzahlen zum AXA Real Estate Fund Switzerland*

  • 180+ Liegenschaften
  • 4,98 Milliarden Franken GAV
  • 4,2 Milliarden Franken NAV
  • 4,15 Prozent Bruttorendite
  • >200 Millionen Franken Soll-Mietertrag p.a.
  • 100+ Investoren
  • 59 Prozent Wohnliegenschaften
  • Fokus auf wachstumsstarke Wirtschaftsregionen

*Zahlen per 30. September 2024 ungeprüft

  • Weitere Informationen zum AXA Real Estate Fund Switzerland finden Sie hier.

Disclaimer: Die hier von der AXA Investment Managers Schweiz AG und der AXA Schweiz (zusammen «AXA») bereitgestellten Informationen dienen Werbezwecken und richten sich an professionelle Anlegerinnen und Anleger nach Schweizer Recht. Es liegt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Erwerb oder Verkauf von Anlageinstrumenten vor. Die hier enthaltenen Meinungsäusserungen geben die aktuelle Einschätzung der AXA zum Zeitpunkt der Erstellung wieder. Diese Einschätzung kann sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern. Eine Haftung oder Garantie für die Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen wird von der AXA nicht übernommen. Die Anlage in den Fonds ist mit einigen Risiken verbunden, u.a. Bewertung der Immobilien, Veränderung im Immobilienmarkt, beschränkte Liquidität und Zinsentwicklung. Um weitere Informationen zu seinen Merkmalen, Risiken und Kosten zu erhalten, sollten Sie die gesetzlich vorgeschriebenen Dokumente lesen, die auf www.axaim.ch abgerufen werden können. Die Wertentwicklung oder Rendite in der Vergangenheit bietet keine Gewähr und ist kein Indikator für die zukünftige Wertentwicklung oder Rendite einer Anlage. Wert und Rendite einer Anlage können steigen und fallen und werden nicht garantiert. Anleger können gegebenenfalls sogar einen Totalverlust erleiden.