Innerhalb eines Immobilienportfolios sorgen Wohnliegenschaften für einen weitgehend sicheren Ertrag – auch oder gerade in turbulenten Zeiten.
Die Bestandsmieten für Wohnliegenschaften in der Schweiz weisen im historischen Kontext eine sehr hohe Konstanz auf. Über die vergangenen 40 Jahre wurden fast ausnahmelos Steigerungen registriert.
Die Bestandsmieten haben sich über die vergangenen 40 Jahre mehr als verdoppelt und ein annualisiertes Wachstum von 2,5 Prozent verzeichnet, was in der Grössenordnung der jährlichen Durchschnittslohnentwicklung liegt.
Geringe Volatilität
Die Stabilität der Bestandsmieten ist auf die Koppelung zum Referenzzinssatz sowie auf mietrechtliche Regulierungen zurückzuführen, die Mietzinserhöhungen nur bei wertvermehrenden Investitionen möglich machen. Diese geringe Volatilität sorgt für sichere Cashflows und verleiht den Immobilienbewertungen eine hohe Beständigkeit.
Aufgrund ihrer höheren Visibilität stehen aber die Angebotsmieten häufig im Zentrum öffentlicher Debatten über Mietpreisentwicklungen. Diese weisen naturgemäss eine starke Interdependenz zu realwirtschaftlichen Entwicklungen auf und hängen weitgehend von Angebot und Nachfrage auf den Mietermärkten ab.
Spitze des Eisbergs
Die Angebotsmieten bilden innerhalb eines Immobilienportfolios lediglich die «Spitze des Eisbergs», denn ihre Aussagekraft beschränkt sich auf die Neuvermietungen.
Die Resistenz der Bestandsmieten kann mit der Analyse der Immobilienkrise der 1990er-Jahre unter Beweis gestellt werden. Auch diese schwierige Phase hinterliess bei den Bestandsmieten kaum Blessuren.
Ungleiche Entwicklung
Im Gegenteil: Aufgrund höherer Zinsen stiegen sie sogar, was im Gegensatz zu den Angebotsmieten stand. Die ungleiche Entwicklung zwischen Angebots- und Bestandsmieten lässt sich auch im Nachgang zur Finanzkrise beobachten.
Hier waren trotz steigender Angebotsmieten nur moderat steigende Bestandsmieten als Folge sinkender Referenzzinssätze festzustellen. Die grosse Mehrheit der Mieter hatte durch den Verbleib in der gleichen Wohnung keine Mietzinserhöhung erfahren.
Bestandsmieten, Angebotsmieten für Mietwohnungen und BIP-Entwicklung
Quelle: BFS, SNB, Wüest Partner und Swiss Life Asset Managers
Hoher Stellenwert in institutionellen Portfolios
Anlagen in Mehrfamilienhäuser besitzen in der Schweiz im Vergleich zum Ausland einen besonders hohen Stellenwert. Institutionelle Anleger, aber auch Private haben einen hohen Anteil ihres Immobilienvermögens in Mehrfamilienhäusern investiert.
In vielen internationalen Märkten fristen Investitionen in Wohnimmobilien hingegen noch ein stiefmütterliches Dasein. Der Anlagefokus liegt auf Geschäftsimmobilien.
Qualität einer Anlageklasse
Aufgrund des überproportionalen Wachstums des Mietersegmentes gepaart mit der fortschreitenden Urbanisierung, entdecken aber auch institutionelle Investoren in Europa vermehrt die Qualitäten dieser Anlageklasse.
Der hohe Stellenwert von Wohnimmobilien verleiht dem gesamten hiesigen Anlageimmobilienmarkt im internationalen Vergleich eine einzigartige Stabilität. Verstärkend kommt hinzu, dass für viele Mieter die eigenen vier Wände seit COVID-19 an Bedeutung gewonnen haben.
Für alle Anleger, die auf Immobilien bauen: Kapitalerhöhung – Swiss Life REF (CH) Swiss PropertiesFür Dezember 2020 ist eine Kapitalerhöhung des Swiss Life REF (CH) Swiss Properties mit einem Volumen von rund 500 Millionen Franken geplant. Der Immobilienfonds investiert in ein hochwertiges Liegenschaftenportfolio, welches sich durch den ausgeprägten Wohnimmobilienanteil und dem Fokus auf die wirtschaftsstarken Regionen auszeichnet und damit eine hohe Mietertragssicherheit bietet. Investoren partizipieren an der Entwicklung erstklassiger Schweizer Immobilienanlagen, welche eine anhaltende attraktive Renditedifferenz gegenüber festverzinslichen Anlagen aufweisen. Für Privatanleger erfolgen die Ausschüttungen grösstenteils steuerbefreit. Ein offizieller Bezugsrechtshandel ist vom 30. November bis zum 9. Dezember 2020 an der SIX Swiss Exchange AG geplant, die Liberierung per 17. Dezember 2020. |
Wohnliegenschaft in Lausanne
Wohnliegenschaft in Zürich
- Weitere Informationen finden Sie hier.
Autoren:
Marcel Schmitt, Real Estate Portfolio Manager, Swiss Life Asset Managers
Alfonso Tedeschi, Real Estate Product Manager, Swiss Life Asset Managers
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