Seit Anfang Jahr haben kotierte Immobilienfonds historisch viel von ihrem Wert eingebüsst. Dies hat tatsächlich zur Folge, dass Fondsanteile zurzeit unter den Nettoinventarwerten der Fonds gekauft werden können. Im Interview erklärt Interview Hans R. Holdener, CEO Helvetica, warum dies eine reine Spekulation ist.
Herr Holdner, warum kann man überhaupt einen Fondsanteil unter dem Nettoinventarwert kaufen?
Das ist eine sehr gute Frage. Hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Der Nettoinventarwert und der Marktpreis der Immobilienfondsanteile hängen nur bedingt zusammen. Wenige Transaktionen von Anteilen können den Marktpreis nach oben oder nach unten verzerren.
Das hat mit kurzfristigen Spekulationen und nichts einem langfristigen Anlagehorizont zu tun. Die Immobilienwerte, also der Nettoinventarwert eines Immobilienfonds wird von vielen Faktoren wie Mietzinsentwicklung, Bautätigkeit, Migration, Zinsen, Inflation und Wirtschaftswachstum bestimmt.
Experten sagen, dass man schnelles Geld verdienen kann mit dem Kauf und der Kündigung von Immobilienfondsanteilen? Was sagen Sie dazu?
Nein, das stimmt so nicht. Lassen Sie mich kurz erklären wie die Kündigung von Immobilienfondsanteilen in der Praxis tatsächlich funktioniert. Wenn Sie heute Fondsanteile unter dem Wert kaufen, können Sie die Anteile mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten auf das folgende Jahresende kündigen.
Das heisst, Sie erhalten nicht den heutigen Wert, sondern denjenigen, der in der Zukunft festgestellt wird. Bis Sie dann das Geld ausbezahlt bekommen, dauert es nochmals rund drei bis vier Monate. Das bedeutet, dass Sie das Geld rund 15 Monate später auf Ihrem Konto haben, vor Abzug der Kosten. Ein lächerlicher Vorschlag.
Was ist überhaupt Arbitrage?
Gemäss Wikipedia ist Arbitrage die ohne Risiko vorgenommene Ausnutzung von Preisunterschieden zum selben Zeitpunkt zum Zwecke der Gewinnmitnahme. Da im Falle der Kündigung von Immobilienfondsanteilen der Nettowert des Fondsanteils in der Zukunft berechnet wird, ist dies eine reine Spekulation und nicht eine risikolose Arbitrage.
Die Aussage, erachte ich entsprechend als Quatsch und sogar irreführend. Vermeidlich schnelles Geld ist immer mit hohen Risiken verbunden. Wie Claudio Saputelli, Head Global Real Estate bei der UBS kürzlich gesagt hat: «There is no free lunch» Ich kann das nur bestätigen.
Es gibt also kein Gewinn ohne Risiko, sagen Sie?
Korrekt. Die Aussage, dass Anleger schnelles Geld mit dem Kauf und Kündigung von kotierten Immobilienfondsanteile, hat nichts mit der Ausnützung einer risikolosen Arbitragemöglickeit zu tun, da wie erklärt erst in der Zukunft klar ist, wie hoch der Wert des Anteils ist.
Immobilien oder Immobilienfonds waren und sind keine Trading Instrumente, sondern ein langfristiges Investment. Punkt.
Dann ist das effektiv eine risikoreiche Strategie?
Korrekt. Sie beinhaltet eine grosse Unbekannte zu viel, wie erwähnt wird der Nettowert der Fondsanteil frühestens nach 12 Monaten bekannt. Ein weiterer wesentlicher Faktor haben wir noch nicht erwähnt. Die Kündigung von Fondsanteilen ist ein sehr aufwändiger, administrativer Aufwand für den Fonds und hat entsprechende Gebühren zur Folge.
Wenn die Fondsanteile gekündigt wurden, gibt es für den Anleger auch kein Zurück mehr, unabhängig wie sich der Preis der Fondsanteile entwickeln. Ist der Markt in dieser Wartezeit wieder bereit mehr für die Anteile zu bezahlen, macht der Anleger sogar hohe Verluste. Es ist wie im Casino eine Wette.
Warum wird diese Idee dann so prominent präsentiert?
Einmal mehr, es ist eine Idee, die nicht zu Ende gedacht wurde. Es ist schlicht ein Missbrauch eines Instruments, das dem Anlegerschutz dienen soll und sich in der Vergangenheit immer bewährt hat.
Wie gut funktioniert der Handel von Fondsanteilen?
Der normale Handel ist für den Anleger vorteilhaft, weil berechenbar und er funktioniert in der Regel auch problemlos. Jedoch kann es bei kleineren Immobilienfonds mit geringem Handelsvolumen auch zu Engpässen kommen. Das heisst Fondsanteile zu veräussern, gerade in einem sinkenden Markt, kann etwas Zeit in Anspruch nehmen.
Das liegt in der Natur von Immobilien-Investments. Man muss jedoch immer in Kopf behalten, dass Immobilienfonds für langfristig orientierte Anleger gemacht wurden, die nicht heute oder morgen auf Liquidität angewiesen sind.
Warum ist der Immobilienindex so stark gefallen?
Schwierig zu sagen. Das Ganze ist für mich nicht nachvollziehbar. Nicht einmal während der letzten grossen Finanzkrise hat der SWIIT Index der kotierten Schweizer Immobilienfonds einen ähnlich grossen Rückschlag verzeichnet. Ganz im Gegenteil:
Während der Finanzkrise 2008 übertraf der Index alle anderen Anlageklassen und schloss das Jahr mit einer Nettorendite von +0.53 Prozent ab. Zum Vergleich, der SMI verlor 2008 rund 35 Prozent seines Wertes. In der Summe sahen die Aussichten für den Immobilienmarkt im Jahre 2008 nicht sehr vielversprechend aus, ganz im Gegensatz zu der Situation im Jahr 2022, da sprechen alle Indikatoren den Immobilienmarkt - die Aussichten sind grossartig. Höhere Zinsen gleich höhere Mietzinsen.
Was empfehlen denn Sie und warum?
Ich empfehle den Einstieg jetzt. Es ist die Kaufgelegenheit des Jahrhunderts. Mit mehr als 25 Jahren Immobilienerfahrung bin ich davon überzeugt, dass dieser historische Rückschlag absolut unverhältnismässig ist und dementsprechend eine historische Kaufgelegenheit bietet, jedoch nur bei den kotierten Immobilienfonds, die stark korrigiert haben.
Was heisst das konkret?
Da ich nach wie vor von einer starken Wirtschaft in der Schweiz überzeugt bin, würde ich mir den Helvetica Swiss Commercial Fund anschauen. Der Fonds investiert in Schweizer Geschäftshäuser und Gewerbeliegenschaften und ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und kann regelmässig gehandelt werden.
Der Fonds ist perfekt positioniert für den wirtschaftlichen Aufschwung. Für langfristig denkende Investoren eine perfekte Kaufgelegenheit.
Ein Tipp zum Schluss?
Warren Buffett hat gesagt: Eine Investition muss heute mit den bekannten Parametern Sinn machen – und darum ist nach den Kursrückgängen der vergangenen Monate ein guter Einstiegszeitpunkt für langfristige Anleger. Immobilien werden nicht enttäuschen.
