Quest'anno, la situazione economica in Ticino – come altrove – è cambiata in modo significativo a causa della guerra in Ucraina e del forte aumento dell'inflazione. I vari cambiamenti nella politica monetaria delle banche centrali hanno portato a tassi d'interesse ipotecari nettamente più elevati e quindi a una minore domanda di immobili residenziali, come dimostra uno studio di Credit Suisse.

«Il Ticino ha alle spalle anni difficili», ha dichiarato Marzio Grassi, direttore regionale di Credit Suisse (CS), lunedì a Lugano in occasione della presentazione di uno studio sulla situazione economica nella Svizzera meridionale.

Nell'ultimo decennio, diversi fattori negativi come l'abolizione del tasso di cambio minimo nei confronti dell'euro, l'abbandono di fatto del segreto bancario o l'iniziativa della seconda casa avrebbero gravato sull'economia del Cantone e portato a un rallentamento dell'attività economica e alla perdita di posti di lavoro. Il periodo di debolezza si è fatto sentire anche a livello demografico, con diversi anni di calo della popolazione, ha continuato Grassi.

Testa di ponte tra la Svizzera tedesca e Milano

La pandemia da coronavirus si è rivelata un onere aggiuntivo, specialmente durante la prima ondata. Nel frattempo, grazie a varie misure, il Ticino è stato in grado di aumentare nuovamente la sua attrattiva come sede. La Svizzera italiana beneficia ora dei collegamenti ferroviari notevolmente ridotti tra la Svizzera tedesca e Lugano, grazie all'apertura della galleria di base del Ceneri nel settembre 2020. Di conseguenza, il Ticino è stato in grado di posizionarsi come una testa di ponte tra gli agglomerati svizzeri di lingua tedesca e la regione metropolitana di Milano.

Anche l'economia ticinese, estremamente diversificata, ha contribuito alla ripresa economica. La crescente attenzione alle attività ad alta intensità di valore aggiunto ha creato nuove specializzazioni sia nell'industria che nel settore dei servizi, che potrebbero migliorare le basi per il futuro sviluppo del Cantone, come ha spiegato l'economista del CS Sara Carnazzi Weber.

Si pensi, ad esempio, all'industria farmaceutica e al settore Life Sciences, alla tecnologia medica e alla micromeccanica o alle attività legate all'informazione e alla comunicazione nonché alla tecnologia blockchain, che ha ricevuto un ulteriore impulso con il «Piano B» della città di Lugano.

Forte aumento dei tassi d’interesse ipotecari

Quest'anno la situazione in Ticino, come altrove, è cambiata in modo significativo a causa della guerra in Ucraina e del forte aumento dell'inflazione. La mutata politica monetaria ha portato a tassi d’interesse ipotecari nettamente più elevati e quindi a una minore domanda di immobili residenziali, come riportato ulteriormente nello studio.

L'elevata inflazione è già avvertita dagli acquirenti di immobili residenziali e anche dai proprietari esistenti al momento del rinnovo dell'ipoteca sotto forma di maggiori costi di finanziamento. Quindi i mutui a tasso fisso sono diventati molto più costosi dall'inizio dell'anno. Il tasso d’interesse sui mutui fissi a 5 anni è passato nel frattempo dall'1,23% fino al 2,89% all'inizio del 2022.

Recentemente, la situazione si è un po' calmata e il tasso d’interesse all'inizio di agosto si situava al 2,08%. Ma i costi di finanziamento sono ancora maggiori del 69% rispetto all'inizio dell'anno.

Nuovi premi di proprietà

L'aumento dei tassi d’interesse ha un impatto diretto sull'attrattiva finanziaria degli immobili residenziali. Dopo che negli ultimi 13 anni l'esborso finanziario annuale per la proprietà residenziale era inferiore all'affitto di un appartamento simile in affitto, da poco tempo a questa parte bisogna pagare nuovamente un premio di proprietà. Nel primo trimestre del 2022, il premio ammontava solo al 3%. Tuttavia, è probabile che aumenti di nuovo in modo significativo nel corso dell'anno, come scrivono gli economisti del CS .

I maggiori costi degli interessi si riflettono in un calo della domanda di immobili residenziali. Il calo della domanda è esacerbato da una crescente discrepanza tra le aspettative di prezzo da parte dei venditori e una maggiore incertezza da parte degli acquirenti. Nelle regioni Locarno e Mendrisio, le sottoscrizioni di ricerca per appartamenti di proprietà sono diminuite dell'8%, mentre nella regione di Lugano del 4%.

Domanda di appartamenti di vacanza notevolmente più alta

In linea con lo sviluppo a livello nazionale, l'attività di nuove costruzioni di immobili residenziali in Ticino è in calo da anni. Negli ultimi dodici mesi sono stati concessi permessi per 796 appartamenti di proprietà e 426 case unifamiliari in Ticino e nella vicina regione grigionese della Mesolcina. Ciò corrisponde a una diminuzione del 49% rispetto al 2011.

Il mercato della seconda casa, invece, ha registrato una spinta a causa della pandemia da Covid-19. Dopo anni di stagnazione o calo dei prezzi, sta attualmente emergendo un brillante aumento dei prezzi. Ad esempio, la crescita dei prezzi in tutta la Svizzera ammonta all'11,3% per gli appartamenti di proprietà e al 16,2% per le case unifamiliari. Questo slancio è dato dalla domanda notevolmente più elevata di appartamenti di vacanza.

Calo della migrazione di rientro in Italia

Da un lato, molti svizzeri hanno riscoperto la bellezza delle destinazioni turistiche locali, d'altra parte, l'aumento del lavoro in home office dovrebbe avere un effetto positivo sulla domanda di un proprio appartamento di vacanza.

Allo stesso tempo, l'offerta è diminuita in modo significativo come conseguenza tardiva dell'adozione dell'iniziativa della seconda casa.

Inoltre, l'immigrazione netta dall'estero, che in precedenza era in calo da anni , è nuovamente aumentata in modo significativo in Ticino sulla scia della pandemia e della successiva ripresa economica . In particolare, la migrazione di rientro in Italia è diminuita drasticamente da allora.

Nelle proprie quattro mura

Mentre molte famiglie sono state persino in grado di aumentare i loro risparmi a causa della mobilità ridotta e della rinuncia forzata ai consumi, misure come il lavoro a orario ridotto e i prestiti Covid-19 hanno impedito in molti casi situazioni di disagio. Inoltre, in un momento in cui molte persone hanno trascorso molto più tempo nelle proprie quattro mura rispetto al passato, l’alloggio in sé viene molto più apprezzato – e quindi si è anche più disponibili a pagare per questo, come concludono gli autori di CS.

Analogamente alla Svizzera nel suo insieme, la percentuale di sfitti per gli appartamenti più piccoli in Ticino è diminuita meno bruscamente (-6,% per gli appartamenti con un massimo di tre locali) rispetto agli appartamenti con quattro o più locali (-11%). La pandemia ha ridotto la separazione tra vita e lavoro e ha aiutato il successo dell'home office.

Nuovi criteri nella ricerca di un alloggio

In futuro, è probabile che molti dipendenti che lavorano in ufficio continuino a lavorare in parte anche da casa. Di conseguenza, la vicinanza al posto di lavoro come criterio nella ricerca di un alloggio ha perso parte della sua importanza.

Allo stesso tempo, l'arredamento di un home office aumenta il fabbisogno di spazio nell’alloggio. Di conseguenza, si può osservare uno spostamento della domanda di alloggi verso appartamenti più grandi e meno centrali, come indica lo studio di CS.