Nicht nur die Nachfrage treibt die Immobilienpreise – sondern auch viele gesetzliche Regeln: Martin Hess über den unterschätzten Angebots-Aspekt.
Martin Hess ist Leiter Wirtschaftspolitik bei der Schweizerischen Bankiervereinigung
Auch auf dem Immobilienmarkt werden die Preise von Angebot und Nachfrage bestimmt. In der öffentlichen Wahrnehmung macht man jedoch ausschliesslich die steigende Nachfrage für die Preishausse verantwortlich. Diese wird durch die tiefen Zinsen und die hohe Zuwanderung angefeuert.
Entsprechend beschränken sich die Rezepte, um den steigenden Preisen Herr zu werden, allein auf die Eindämmung der Nachfrage.
Schläge ins Wasser
Die SNB droht den Banken mit der Aktivierung des antizyklischen Eigenkapitalpuffers und zielt damit auf eine Verteuerung der Hypotheken ab. Die unheilige Allianz aus links- und rechtskonservativen Kreisen ihrerseits zielt mit der Ecopop-Initiative auf eine Stabilisierung der Schweizer Wohnbevölkerung ab. In meinem an Heiligabend erschienenen, zusammen mit Angela Knuchel verfassten NZZ-Artikel argumentiere ich, dass solche Ansinnen meist ein Schlag ins Wasser sind.
Massnahmen, welche sich nur auf die Nachfrage konzentrieren, aber die zahlreichen Einschränkungen des Angebots ausser Acht lassen, sind entweder unwirksam oder können nur mit hohen volkwirtschaftlichen Kosten umgesetzt werden.
Was Bausubstanz mit Verdichtung zu tun hat
Preistreibende Faktoren sind beispielsweise die Anliegen für Landschafts- und Ortsschutz. Diese Einschränkungen der Bautätigkeit sind nicht schlecht per se. Es muss dem Volk lediglich klargemacht werden, dass sie nicht zum Nulltarif zu haben sind. Ein weiteres Beispiel, welche ein verdichtetes Bauen beschränken, sind Subventionen. Beiträge für energietechnische Investitionen oder steuerliche Abzüge für Renovationen führen in der Schweiz zu einer derart guten Bausubstanz, dass sich ein Abriss und ein Neubau in verdichteter Bauweise nicht rechnen.
Es ist Zeit, aufzuzeigen, dass zahlreiche gesetzliche Vorschriften die Bautätigkeit hemmen und dadurch die Immobilienpreise treiben. Gleichzeitig ist es auch Zeit, klar darzulegen, dass der Wert von Immobilien nicht immer nur nach oben zeigt, sondern genauso schwanken kann wie der Wert von Finanzanlagen.
Die im Sommer 2012 eingeführte Selbstregulierung der Banken zur Erteilung von Hypotheken hat bereits erste Wirkung gezeigt und einige Schwellenhaushalte von zu hoher Verschuldung abgehalten.
Wird nicht reiner Wein eingeschenkt, besteht die Gefahr von Betriebsunfällen an der Urne. Gerade abenteuerliche Vorschläge wie die Ecopop-Initiative oder direkte Eingriffe im Markt wie das Genfer Gesetz über die Abbrüche, Umbauten und Renovationen (LDTR) haben das Potential, den Immobilienmarkt aus den Fugen zu stossen.
Aus meiner Sicht das beste Rezept für die richtigen Entscheidungen ist einerseits die Aufklärung der Öffentlichkeit über die Folgen von einschneidenden Eingriffe im Immobilienmarkt und andererseits die Information über die Preisrisiken vor dem Hauskauf.
